enflasyon emeklilik ötv döviz akp chp mhp

AVUKAT GÜRKAN’DAN YÖNETİM PLANI VE KAT MÜLKİYETİ KONULARINDA ÖNEMLİ AÇIKLAMALAR…

AVUKAT GÜRKAN’DAN YÖNETİM PLANI VE KAT MÜLKİYETİ KONULARINDA ÖNEMLİ AÇIKLAMALAR…
13.11.2015
0
A+
A-

mustafa-ilker-gürkan-3AVUKAT GÜRKAN’DAN YÖNETİM PLANI VE KAT MÜLKİYETİ KONULARINDA ÖNEMLİ AÇIKLAMALAR…

Generic Viagra Çok uzun süredir toplu yapılarda Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanıyor veya uygulanması gerekiyor. Fakat bu yapılarda “Ortak yerler” konusunda da çok ciddi sorunlar yaşanıyor. Konu ile ilgili değerlendirmelerde bulunan Muğla Barosu geçmiş dönem Başkanı Avukat Mustafa İlker Gürkan oldukça önemli açıklamalarda bulundu.

Fatih Bozoğlu/Bodrum Gündem

Kat Mülkiyeti Kanunu birden çok parsel üzerinde ve birden çok bloklar-yapılardan oluşan siteleri kapsamadığından bu tür yerleşkelerde Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanamadığını ifade eden Gürkan “Sorun şu ki bu nedenle de; hem yönetim hem de ortak/genel giderlere ilişkin yasanın sağladığı tahsilat imkanları boşlukta kalıyordu. 14.11.2007 tarihi itibarıyla yürürlük kazanan yasa, toplu yapının tarifini verdi” dedi.

Toplu yapı tarifi ise kanunda “Bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.” şeklinde yapılmış.

mustafa-ilker-gürkan-5TOPLU YAPILAR İLE İLGİLİ YASAL DÜZENLEME NE GETİRİYOR?

(Gecikmeyle de olsa hatırlamak…)

Bodrumda yaşayan bir hukukçunun özellikle avukat hukukçunun bakış açısıyla neyi nasıl görüyorsunuz genel bir giriş yapabilir misiniz?

Av.M.İ.Gürkan: Ülkemizin Güney Batı köşesinde doğal, tarihsel sosyo-ekonomik ve sosyo-jeolojik özellikleri nedeniyle hem “harika” bir yeryüzü parçası” hem de kaçınılmaz olarak sorunlar da üreten bir coğrafya” olması karşısında düşünmek, sorunları saptamak ve çözümler önermek konusunda gayret göstermemizi gerektiriyor. Özellikle Hukuk dünyasının en dinamik ögesi, “yargının kurucu unsuru” avukatlar bakımından…

“Sorunlar” denilince bunları önem sırasına koymak yada şöyle kolayca tasnif etmek elbette zor: Biz avukatları bütün sorunlar yakından ilgilendiriyor. Hem sürekli değişimin yaşanıyor olması hem de buna paralel bir ihtiyaç olarak konuların hukuksal çerçevesinin, niteliğinin özelliklerinin belirlenmesi gerekiyor.

mustafa-ilker-gürkan-6Örneğin?

Av.M.İ.Gürkan: Muğlamız “sahil” yerleşkelerinde ve özellikle Bodrumumuzda iki sorun öne çıkıyor… Birincisi; “Suriyeli ve Iraklı göçmenler” ki bu konuda gerçekten çok değerli çalışmalar yapan, Kamu kurumları, HUGO gibi oldukça yararlı bilgi ve veriler üreten merkezlerimiz var.

Önemli ve yaşamımızı hukuksal açıdan önemli biçimde etkileyen bir başka sorunumuz ise “Biz’e ait”… “Toplu Yapılar”… Küçüklü büyüklü siteler Kanun koyucu uzun bir süredir üzerinde durduğu, ilgilendiği halde Ülkemizin hızla gerçekleşen kentleşme ve yapılaşması yapılan yasal değişiklikleri etkisiz kılıyor hatta konuyu inceleyen akademisyenlerin ifade ettiği gibi: “634 sayılı Kanun sonrasında (2814 sayılı Kanun ve 5711 sayılı

Kanun ile getirilen değişiklikler) Kanun Koyucu zamanın sosyo ekonomik koşullarına uygun ve uyacak biçimde düzenlemeler yapmak istemiştir… Ancak, aşağıda belirteceğimiz nedenlerle, bu amaca ulaştığımızı söylemek zordur. Çünkü 5711 sayılı Kanun ile “dokuzuncu bölüm” başlığı altında, “Toplu yapı” kavramına bağlı olarak, getirilen yeni hükümler, çözümden çok, yeni sorunların ortaya çıkmasına yol açmıştır.

Nedir bunlar?

Av.M.İ.Gürkan: Kanun koyucu, 5711 sayılı Kanun ile 3.,4 ., 10 ., 11 ., 12., 13., 14 ., 19 ., 20., 22., 23., 25 ., 26., 29 ., 30., 31 ., 33., 34., 38 ., 47 ,   54. maddelerinde değişikliğe gitmiş, ve bizim üzerinde durmak istediğimiz “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlığı ile Kat Mülkiyeti Kanununa (KMK) “Dokuzuncu Bölüm”ü eklenmiştir.

Bildiğiniz gibi; KMK birden çok parsel üzerinde ve birden çok bloklar-yapılardan oluşan siteleri kapsamadığından bu tür yerleşkelerde KMK uygulanamıyordu.. Sorun şu ki bu nedenle de; hem yönetim hem de ortak/genel giderlere ilişkin yasanın sağladığı tahsilat imkanları boşlukta kalıyordu.

14.11.2007 tarihi itibarıyla yürürlük kazanan yasa toplu yapının tarifini verdi:

KMK ; 66. md. “1.” bendi:

Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

14.11.2007 tarihi itibariyle, birden fazla parsel üzerinde birden fazla binanın olması durumunda, ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda, genel hükümler yerine, 66. madde uygulama alanı bulacaktır. Ve “Derhal uygulama” ilkesi uygulanmaktadır

Elbette ki; Kanunun açık ifadesi karşısında “imarsız yerde KMK nu uygulanamaz. AYRICA: Kat Mülkiyeti Kanununa Toplu yapılara hükümlerin hiçbirinde açık bir hüküm yer almamasına karşın KMK uygulanması için

toplu yapıdaki tüm parsel yada parsellerin hepsinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olması gerekir. Mantıken; Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış olan taşınmazlarda Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamaz.

mustafa-ilker-gürkan-1Evet anladık ki çok uzun süredir toplu yapılarda KMK nu uygulanıyor veya uygulanması gerekiyor. Bu yapılarda “Ortak yerler” konusunda da çok ciddi sorunlar yaşanıyor. Ortak yerler için söyleyeceğiniz nelerdir?

Av.M.İ.Gürkan: KM Kanunun “Ortak Yerler” başlığını taşıyan 67 inci maddesi; “Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur. Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır” diyor…

Bu hükmün açıklanması gerekir. Böylece önemi daha iyi kavranır. Üç tane parsel olduğunu düşünelim X,Y,Z olsun. İlk iki parselde toplu yapı var, fakat Z parselinde yok. Z alanı diğer iki parseldeki toplu yapılara tahsis edilmiş ortak kullanım alanı olsun. Sorun şu; Z’nin malik hanesine; X ve Y parsellerinde yer alan bağımsız bölümün her birinin; “bağımsız bölüm,” “ada”, “parsel” ve “bağımsız bölüm” sayıları belirtilerek kayıt yapılır.

Hani soruluyor ya “kanun değişmiş ne yapacağız diye?” işte biri bu… Dikkat etmek gerekiyor; tembellik edip bu tahsisi bir tek parsel’e yapmaktan sakınmak gerekiyor. Kaş yapayım derken göz çıkarmak gibi…

Nasıl yani?

Av.M.İ.Gürkan: Ortak yer toplu yapı kapsamında kime tahsis edilmişse onun kullanımına ait olur. Aynı parselde bile olsalar eksik bırakılmışsa sorun çıkabilir. Neden 67. maddenin 2. fıkrası açık: “Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.” Yani siz resmi tahsisi yapılmamış havuz sizin parselde bile olsa “tahsis edilen diğeri” sizi oraya sokmayabilir.. Komik ama böyle.

mustafa-ilker-gürkan-2Hiç tahsis yapılmamışsa ne olacak? Yöneticinin insafına mı havale edilmiş olunacak?

Av.M.İ.Gürkan: Kanaatime göre öyle değil. Neden? Kanunumuza göre: 2. md deki “Tarif” ve 4. md deki “Ortak Yerler” hükmü şöyledir.

Tarifler 2/b hükmü  “Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler) denir”.

KMK’nun 4. maddesinin a, b ve c bendinde sayılarak kanunen ortak yer olduğu belirtilen yer ve şeyler ile nitelikleri gereği korunma, ortaklaşa kullanma veya faydalanma için zaruri olan ve zaruri olmamakla birlikte taraf iradeleriyle korunma, ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya özgülenmiş, bağımsız bölüm içinde olabileceği gibi bağımsız bölüm dışında da olabilen yer ve şeylerdir…

KMK nun 4 maddesinin üç fıkrasında sayılan yerler dışında kalan yada olabilecek olan yerler için son fıkrası Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer. ” demektedir. Burada tartışma çıkmasına neden olan ” zaruri sözcüğüdür. Hukuken açık yada örtülü biçimde “taraf iradeleri burayı ortak kullanıma özgülemiş mi özgülememiş mi” sorunsalıdır. Yine yasaya bakıyoruz KMK 18. madde :

A) Kat Maliklerinin borçları:

I – Genel kural:

             Madde 18 – (1) Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Devam ediyoruz KMK md. 72/3 :  Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.”

Neden? Nimet Külfet dengesi… Kat malikleri, ortak yer ve tesislerden yararlanma haklarından vazgeçemez ama ortak gider payını ve avansları ödemekten kaçınamazlar. Kanun diyor ki; Ben bu sitedeki ortak yararlanmanıza uygun olan yerler ve tesisler için bütün hakları tanıyorum. Bedelini de ödeyeceksin. “Yok olmaz” diyorsan burada “kat malik’i” olamazsın…

mustafa-ilker-gürkan-4Anlaşıldı ne “Arabın yüzü ne Şam’ın şekeri” diyemezsin yani…

Av.M.İ.Gürkan: Elbette: Bir sitedeki malikler senin “komşularının yüzü”, “arabın yüzü” değil.. İstediğin de “Ahirette iman Dünyada mekan“.. “Şam’ın Şekeri” değil..

Kooperatiflerde en çok şikayet yönetimler konusunda oluyor. Yasal değişiklik “Yönetim” konusunda ne diyor?

Av.M.İ.Gürkan: Yine yasal metinler bakacağız… Şu noktayı vurgulayalım; amacımız “olması gereken hukuk” bakımından düşüncelerimizi ortaya koymak değil… Uygulanan hukuk yani “Pozitif hukuk” bakımından sorunu irdelemek

KMK nun “Yönetim” başlığını taşıyan 69. maddesi;

Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.

             Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

             Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler. ” diyor

Öncelikle bazı yanlış anlaşılabilecek hususları önleyelim; Birincisi “Blok yapı” terimi “bağımsız bölüm” demek değildir. İkincisi : “Ana yapı” terimi; burada Kanundaki gerçek anlamı ile ana yapıdan bahsedilmemektedir (Yani bir apartmanda bir garaj, kömürlük v.b. olabilir burada ana yapı apartmandır. ayrıca bir parsel üzerinde birden çok da (kagir olmak koşuluyla) ana yapı bulunabilir.) ve “ana yapı” terimi “bağımsız bölüm” anlamına da gelmemektedir.

Yasadaki önemli ayrıntılardan biri de; çok sayıda kurulun (“blok kat malikleri kurulu”, “kat

malikleri kurulu”, “ada kat malikleri kurulu”, “toplu yapı kat malikleri kurulu”) bulunmasıdır.

Blok kat malikleri kurulu; Söz konusu blok sakinlerinin kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan tüm bağımsız bölüm maliklerinin oluşturdukları kuruldur.

“Kat malikleri kurulu” ise; blok niteliğinde olmayan yapılar ile (eğer varsa) blok niteliğinde olan yapıların oluşturdukları toplu yapılara ilişkin ortak yerlerdeki sorunlarla ilgilenen ve blok niteliğinde olmayan yapıların sorunlarını çözüme bağlamaya çalışan bir kuruldur.

“Ada Kat malikleri Kurulu”: . Ada”da bulunan bağımsız bölüm maliklerinin tümünün yer aldığı “ada kat malikleri kurulu” birden fazla parsele yayılmış toplu yapıların ortak yerlerine ilişkin yerlerinde, yetkili olan kuruldur. Yasaya göre ada kat malikleri kurulunun bu yetkiyi, yönetim planı ile ada temsilciler kuruluna devredebilir. Ada temsilciler kurulu; blok niteliğinde olan yapılarda her blokta yer alan bütün bağımsız bölüm maliklerinin seçtiği blok yöneticilerinden ve blok niteliğinde olmayan yapılarda her bağımsız bölüm malik(ler)inin seçtiği temsilcilerden oluşur.

Ada temsilciler kurulu hakkındaki esasların yönetim planında gösterileceği ve yönetici ve temsilci

niteliğindeki insanların yönettikleri veya temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahip oldukları, hususları, emredici olarak hükme bağlanmıştır.

mustafa-ilker-gürkan-4Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu işlevsiz mi bu durumda ?

Av.M.İ.Gürkan: Yukarıda 69 uncu maddenin, 3 üncü fıkrasında ; Tamda bodruma özgü bir durumu dillendirmektedir. Nedir bu? birden çok ada var.. bu adalara yayılan yapılar var. Bunların ortak yer ve tesisleri var. Ve tabii çözüm isteyen bekleyen sorunlarda var. Kim çözecek? “Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu”

Nasıl çözecek? Ya bir tek parseldeki bir sorun için bile olsa bütün Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu toplntıya çağrılacak yada bu yetkisini “Ada Kat Malikleri Kurulu” örneğinde olduğu gibi “Toplu Yapı Temsilciler Kuruluna” verebilir.

Şu söylenebilir: “Kurul…Kurul.. Kurul… ” Ne kadar çok? İşler Kırtasiyeye boğulacak… Ama unutmayınız ki çok sayıda bağımsız bölümden oluşan “Toplu Yapı” içersindeyiz.. Çok sayıda ekonomik, sosyal v.b avantajları olan bir mülkiyet biçimi.. Sorunları tekbir kurulda çözmek yerine “parçalara ayırarak, her bir parça için ayrı ayrı çözmeye yarıyan ve çözmek için bir yol bulmak çabası… Bir tür “demokrasi”… Merkezi çözümler işler iyi giderken iyidir ama.. ögeler arasında uyuşmazlık çıktığında ciddi sorunlar üretir.

Toplu Yapı Kentleşme aşamasında uzun süredir toplumları tanışık olduğu bir yaşam biçimi. Nasıl bir çözüm bulunmuş ve yasa buna müsait mi?

Av.M.İ.Gürkan: “Hukukun üstünlüğü”… Şimdi diyeceksin ki “Burada damı hukukun üstünlüğü”? Hukuk yaşamın her alanına ve anına ilgi gösterir. İlke nedir ? Normların “gayri şahsiliği” yani kişilere göre değişmez… “Normların Belirliliği” Yani olay olduktan sonra değil , bir olay olmadan önce benzer vakıalardan ders çıkarılarak kural vaz edilmesi, kuralların belirlenmiş olması.. İşte bunun için yasa koyucu “Yönetim Planı ve Değiştirilmesi” hususunu hükme bağlamış. Yönetim Planı “Toplu Yapının Anayasasıdır”

KMK nun 70. Madde; “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim

planı düzenlenir. Yönetim planı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilcilerkurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördünün oyu şarttır.

            Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir” diyor.

Anayasasıdır dedik; Kanuna göre bürün kat malikleri ve hatta ” onların cüz’i halefleri bu yönetim planı ile bağlıdır.”

Burada önemli bir nokta : Daha önce yönetim planındaki değişikliğin oybirliğini zorunlu kılmasına artık son verilmiş ve 4/5 oranını getirmiş olmasıdır. Ayrıca eski Kanundaki (634 sy. K.) cüz’i halefleri bağlamayacağı ilkesi terk edilmiştir. ( Eski Yasa zamanında “Yönetim Planı” sözleşme kabul ediliyor ve” “Sözleşmelerin nisbiliği” ilkesi gereği cüz’i halefleri bağlamayacağı düşünülüyordu.)

methotrexate no prescription mustafa-ilker-gürkan-9Yönetici ve Denetçilerin toplu yapılarda önemli olduğu söylenir bunların atanması nasıl yapılıyor?

Av.M.İ.Gürkan: “Yönetici ve denetçi atama” başlığını taşıyan 71 inci madde;

Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu

blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri

kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler

kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için

yönetici ve denetçi atar.

            Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde

olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki

kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından

buy Baclofen online seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için

yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve

temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt

çoğunluğunun oyu ile atanır” Demektedir.. Yasa açık ama sorun var…

Bu organlar kaçar kişi?

Yönetim Planında aksi kararlaştırılmadıkça, kat malikleri kurulu, hem yönetim hem denetim yetkisinin kullanan organdır.

Şunu söyleyebiliriz: Kat malikleri, yönetimi kendi aralarından seçecekleri bir bağımsız bölüm malikine ya da üç kişilik bir kurula veyahut kat malik olmayan bir kişiye ya da (üç kişilik) bir kurula devredebilirler. Ama bizde genellikle Kat maliklerinden bir Genellikle de baştan kooperatif örgütlenmesinden gelindiği için kooperatif başkan yada yöneticilerinden bir yada birkaçı olmaktadır

Şu kadarki; Blok yapılarda, yönetici ve denetçiyi, o bloktaki bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçer

Toplu yapılarda ise, Parsel ve tesisler için yönetici ve denetçi, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilebilir.

Özellik:Temsilciler kurulunun seçeceği site yöneticisi, tüm bağımsız bölümlerin salt çoğunluğu ile seçilir, yoksa arsa payı ve nitelikli çoğunluk aranmaz.

 

Gelelim baştaki soruna. “Ortak giderler” Biliyorsunuz bu konu en çok “dedikodusu” yapılan konu?

Av.M.İ.Gürkan: Yasa buna da değinmiş: 72 nci madde; “Ortak giderlere Katılma” “Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.

            Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

            Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar” Demektedir.

Kim hangi oranda katılacak?

Yasa da bir düzenleme yapılmamıştır. Çeşitli biçimlerde çözülüyor

“Hakkaniyete uygun olarak herkes hizmetten eşit olarak yararlandığına göre eşit gider tahsili yoluna” gidilebiliyor.

KMK 20. md sindeki hüküm ise “genel” özelliklidir. Kanunun 20/b maddesindeki hüküm Birden çok parsele yayılmış toplu yapılarda (arsa payı ölçütü) hakkaniyete aykırı sonuçlarda verebiliyor.

Kimi yerlerde “Bağımsız bölüme tekabül eden alan” esas alınıyor. (Bizce de doğru olan budur)

Bir başka sorun ise “bir bağımsız bölümün birden çok maliki” olması durumudur.

Bu durumda; Çalışmamamızda çokça yararlandığımız Sayın Akademisyen T. Tuzcuoğlunun açıklamasıyla “Müşterek mülkiyette; maliklerden her biri, söz konusu giderlerden hisseleri oranında sorumludurlar. İştirak halinde mülkiyette ise iştirak halinde mülkiyet ilişkisinin türüne bakmak gerekmektedir. Eğer kanunun ilgili maddesinde söz konusu türle alakalı olarak müteselsil sorumluluk yönünden bir hüküm yoksa iştirak halinde maliklerin sözleşme ilişkisi çerçevesinde diğer kat maliklerine karşı müteselsil sorumluluk yönünden taahhütleri olup olmadığına bakılır. Eğer yoksa müteselsil sorumluluktan bahsedilemeyecektir.”

Bu durumda; önemli bir usulü sorun ki; Bu halde genel giderlere ilişkin davanın bağımsız

bölümün bütün maliklerine karşı birlikte açılması gerekir.

mustafa-ilker-gürkan-6Yönetim Planı yoksa yada yönetim planları Yeni yasal düzenlemeye uyarlanmamışsa ne olacak?

Av.M.İ.Gürkan: Bu ciddi bir sorun.

Yasanın (Toplu Yapılara ilişkin eklenmiş olan hükümlerden olan ) 74. madde “Bu bölümden görülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler,toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir” diyor

Bu hüküm “yol gösterici” Ben 73. maddeye bakıyorum

Madde 73; “Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir

geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer” demekte ve “geçici yönetim” başlığını taşımaktadır.

Kişisel yorumuma göre : Toplu yapıların tamamlanmasını izleyen 1 yıl sonrasına ve her halukarda ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren 10 yıla değin faaliyet gösterebilen geçici yönetim ile yeni yasaya uyarlama yapılmayan yönetim planlarına göre atanan (seçilen) yönetimlerde aynı statüdedir.

Peki bu sürelerde mevcut yönetimin aldığı kararların iptalini talep mümkün müdür? Yine bizce; iptal davası, mevcut yönetime karşı da açılabilir.

mustafa-ilker-gürkan-1Son olarak söyleyeceğiniz ekleyeceğiniz bir husus varmı?

Av.M.İ.Gürkan: 5711 sayılı yasa ile KMK’na eklenen bölümdeki 68. maddeden söz edip ve sözümüzü bağlayalım.

Kat Mülkiyeti Kanununun 68 inci maddesi “Vaziyet plân ve projeleri” başlığını taşıyor; “Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir.

Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.

Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.

Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir

demektedir.

Yetkili Kamu Kurumu Kimdir? Genellikle Belediyelerdir…

Belediyeleri bütçeleri kısıtlı fakat toplu yapı maliklerinin ihtiyaçları ise oldukça geniştir. Otopark, yeni yolların yapımı , onarımı , toplu yapı malikleri için, önem taşıyan konuları Belediyelerden yada “yetkili kamu kurumundan” beklediklerinde istemedikleri sonuçlar, gecikmeler v.b durumlarla karşılaşabilirler. Ne yapmak gerekir? Kamunun kullanımını yersiz ve anlamsız biçimde kısıtlamamak koşuluyla , yetkili kamu kurumu ile

anlaşarak, kamuya ayrılan yerlerin düzenlemesini, işletmesini ve bakımını toplu yapı yönetimi olarak üstlenebilirler.

Son olarak söylemeliyim ki:

Doğrusu bir an önce 5711 sayılı yasaya uygun uyarlamanın “Yönetim Planında ” yapılmasıdır. Bunun için bulabildiğimiz çözüm; -Yasanın 2007 yılında çıktığı da gözetilerek kat mamustafa-ilker-gürkan-8liklerinin biran önce yönetimlere çağrıda bulunması ve sorunun hala sürüncemede kalması durumunda dışarıdan münhasıran yönetim planı uyarlamasını yapmak üzere yönetici atanması için mahkeme kararı alınmasıdır. Yada Kanun Koyucunun/siyasal İradenin bu konularda Bakanlığa yetki ve görev vermesidir.

Toplu Yapı Yönetim Planı olağanüstü önemlidir. Ortak Yaşamın temel kurallarının yazılı olduğu belgedir. Oluşturulması ve oluşturulmasında bütün kat maliklerinin en yüksek dikkat ve özeni göstermesi şarttır. Mutlaka ama mutlaka oluşumuna kat maliklerinin olabildiğince katılımı teşvik edilmelidir. Herkesin öneri ve isteklerini yazılı iletmesi özellikle rica olunmalıdır. Yönetim planları böylece oluşturulmalıdır. Hatta Yönetim planlarının ortak giderler faslından basılı hale getirilip bütün kat maliklerine imza karşılığı tebliğ edilmesi yada dilediklerinde verilmesi zorunlu olmalıdır.

Bu hususları açıklamak fırsatı verdiğiniz için size ve çalışma arkadaşlarınıza Bodrum Gündem’e çok teşekkür ederim umarım yararlı olmuştur. Okuyucularımızın soruları olur ise bize ulaşabilirler.

Yorumlar
  1. hidayet aykara dedi ki:

    Cok tesekkurler