Değerli Konut Vergisini Hangi Konut Sahipleri, Nasıl Ödeyecek.

Genel Bilgi

Bilindiği gibi, 29.07.1970 tarih ve 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunun 42. ve takip eden maddelerinde “Değerli Konut Verisi” ihtas edilerek hükme bağlanmıştır.

Özellikle İstanbul Boğazında villaları bulunan kişi ve kurumların yazılı ve görsel basında yer alan yoğun itirazları üzerine ertelenmiştir. Kanun, itirazlar doğrultusunda yeniden düzenlenmiştir. İlk düzenlemede, konutların emlak vergisine veya Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değeri  “beş milyonu lirayı” aşan kısmı vergiye tabi tutulur hükmü yer almaktaydı.

Son yapılan düzenleme ile Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünce yapılan değerleme sonunda bulunacak değerden vazgeçilmiş ve sadece emlak vergisi değerlerine bağlanmıştır.

Bunun Türkçesi, konutların gerçek değerleri (reel) sonucu bulunacak rakamlardan vazgeçilmiş ve daha düşük değer ifade eden emlak vergisi değerlerine  dönülmüştür.

Kısacası, malum çevrelerin ve kişilerin itirazları kabul görmüş bu konuda geri adım atılmıştır.

Verginin Mükellefi…

Verginin mükellefi mesken nitelikli taşınmazların emlak vergisi değeri beş milyon lirayı aşmayınca vergi konusuna girmeyecektir. Beş milyon lirayı aşıyorsa aşan kısım vergi konusuna girecektir.

Verginin mükellefi, mesken nitelikli taşınmazların maliki, yoksa intifa hakkı sahibi her ikisi de yoksa, malik gibi tasarruf edenlerdir. Apartman tek bina olmasına rağmen, apartmandaki dairelerin her birinin değeri beş milyonluk istisna kapsamına girip girmediğine bakılacaktır.

Ticari faaliyetlerinin konusu bina inşaatı olan ve bu faaliyetinden ötürü gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olan işletmelerin, Aktifinde kayıtlı bulunan, binalar verginin konusuna girmemektedir.

Bu istisnaya; arsa karşılığı ve bir sözleşme gereğince, (kat karşılığı) inşaat işlerinde müteahhide kalan mesken nitelikli konutlarda dâhildir. Müteahhidin bu meskenleri kiraya vermesi halinde istisnadan yararlanamayacaktır.

Arsa sahibin, kendisine teslim edilen meskenler için müteahhidin yararlandığı bu istisnadan yararlanması olası değildir.

Verginin Nisbeti, Beyanı ve Ödenmesi…

Değerli konut vergisine tabi emlak vergisi değerleri toplamının (birden fazla mesken sahibinin en düşük olanı aşağıdaki toplama dâhil edilmeyecektir.)

a-   5 milyon lira ile 7 milyon 500 bin lira arasında olanların; 5 milyon lirayı aşan kısmı yani 2 milyon 500 bin liranın, binde 3’ü oranında,

b- 10 milyon liraya kadar olan kısmın, 7 milyon 500 bin lirası için 7 bin 500 lira, fazlası için (yani 2 milyon 500 bin lirası için) binde 6 oranında,

c- 10 milyon liradan fazla olanların; 10 milyon lirası için 22 bin 500 lira, fazlası için de binde 10 oranında vergi alınacak.

Görüldüğü gibi, verginin nispeti, artan oranlı müterakki nisbettir.

Önemli konu mesken nitelikli binaların ayrı ayrı her birinin beş milyonluk haddi aşıp aşamadığına bakılacaktır. Aşağıda bu konuda bir örnek verilmiştir.

Vergi bir beyanname ile Maliye Bakanlığına bağlı vergi dairelerine beyan edilecek ve vergi bu vergi dairelerine ödenecektir.

Verginin Belediyelerle bir ilgisi yoktur. Mesken nitelikli konut sahipleri öncelikle konutun bağlı bulunduğu Belediyeden emlak vergisi değerlerini öğrenip her birinin değerinin beş milyon lirayı aşıp aşmadığına bakması gerekir.

Şayet, her mesken ayrı ayrı beş milyon lirayı aşıyorsa o takdirde vergi dairelerinden temin edecekleri beyanname ile konutların bulunduğu yer vergi dairesine vereceklerdir. Farklı vergi dairesi bölgelerinde bulunan meskenlerin toplam değerini gösteren beyannameleri mükellef tercih ettiği bir vergi dairesine verebilecektir.

Bu beyannamelere mutlaka, meskenin bağlı bulunduğu belediyelerden alınan emlak vergi değerlerini gösteren belgeler eklenecektir. Alınması gereken beyan/belge bu yıl için  “2020 yılı” değeri olacaktır. Birden fazla meskenin 2020 yılı emlak vergi değerleri ayrı ayrı beş milyon lirayı aşıyorsa 2021 yılı şubat ayının 20. Günü sonuna kadar anıldığı şekilde ilgili vergi dairesine beyan edilecektir.

Mükellefler hizmet sözleşmesi imzalayacakları Serbest Muhasebeci (SM), Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler (SMMM) ve Yeminli Mali Müşavirler (YMM) vasıtası ile elektronik ortamda da beyanname verebilirler. Bu takdirde, belediyelerden aldıkları emlak vergi değerlerini gösterir belgelerini elden veya posta ile 15 gün içinde beyannamenin verildiği vergi dairesine ulaştıracaklardır.

Değerli konut vergisi beyannamesi verecek mükellefler gelir veya kurumlar vergisine tabi ise, bu bakımdan bağlı olduğu vergi dairelerine beyannamelerini vermeleri gerekmektedir.

Bir örnek vererek özetlersek bir kişinin üç meskeni olduğunu düşünelim. Belediyeden alınan 2020 yılı bina vergisi değerleri; sırayla 5.500.000, 6.000.000, 7.500.000 olsun her üç meskenin de değerleri beş milyonu aşmaktadır. Bu durumda, bu kişi 2020 yılına ait meskenler için değerli konut vergisi beyannamesini 20/şubat/2021 tarihine kadar vergi dairesine verecektir. Ancak, bu örnekteki en düşük değerli 5.500.000 liralık mesken toplamdan düşülecek 13.500.000 lira üzerinden yukarıdaki tabloya göre vergi ödeyecektir.

Tarh ve tahakkuk ettirilecek vergi Şubat ve Ağustos aylarında iki eşit taksitle ödenecektir. Bu kişinin beş milyon liralık haddi aşan tek konutu  kaç lira olursa olsun vergiden muaf olacaktır.

Kısa Bir Değerlendirme…

Görüldüğü gibi, bir servet vergisi niteliğinde olan bu vergi, muafiyetler nedeniyle baştan ölü olarak doğmuştur. Kanunun çıktığı tarihte yüksek perdeden karşı çıkanlar başarılı olmuştur. İstanbul Boğazına nazır tek villası olanlar bu vergiden kurtuldular.

Bu verginin muafiyetler nedeniyle çok az mükellefi olacaktır.  Bu gerçekten bir servet vergisi ise, büyük şehirlerdeki onlarca gökdelenler dururken neden sadece mesken nitellikli binaları kapsama aldığını anlamlandırmak ve değerlendirmek gerçekten zor.

Ayrıca, her ne kadar servet verilerinin devletçe alınacağı vergi hukukuna uygun olsa da,  bu verginin Emlak Vergisi Kanununa monte edilmesi nedeniyle Belediyelere bırakılması daha anlamlı olacaktır.

Mehmet Ülküm-21 Ocak 2021