Hangi Araziler; Arsa Olarak Vergilenecek

Son zamanlarda Bodrum’da bir kısım araziler Belediye tarafından arsa olarak vergilenmek amacıyla arazi sahiplerine resmi yazılar gönderilmektedir.

Bu durum, Büyükşehir statüsündeki ilimiz ve ilçemizde emlak vergilerinin bir kat artırılarak uygulanması nedeniyle mülkiyet sahibi vatandaşların sızlanmalarına, şikâyetlerine ve çare arayışlarına neden olmaktadır.

Bilindiği gibi, Büyük şehir olan illerde kanun gereği emlak vergisi;  arsalarda, binde üç iken binde altı olarak uygulanmaktadır. Her ne kadar Cumhurbaşkanı bu oranları belli ölçülerde indirme ve artırma yetkisine sahip ise de bu güne kadar böyle bir yetkiYİ kullanmamıştır.

Bu yıldan (2022) itibaren dört yıl süreyle uygulanacak arazi ve binalar için takdir edilen emlak vergi değerlerinin yüksek takdir edildiğine ilişkin şikâyetler yoğun olarak dillendirilmektedir. Özellikle arsalar ile arsa sayılacak arazilere ait mükelleflerin alışık olmadıkları emlak vergileri mülk sahiplerini maddi anlamda zorlamaktadır.

Öte yandan takdir edilen bu değerler dört yıl sonra yeni bir takdir yapılana kadar her yıl tespit edilecek yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanacaktır.

Emlak vergilerinin hesabına ilişkin, vergi değerleri bazı kurumların temsilcilerinden oluşan komisyonlarca takdir edilmiştir. Beher metrekare için takdir edilen bu kararlar ilgili kuruluşlara gönderilerek tebliğ edilmiş, ayrıca muhtarlıklarda asılarak vatandaşlara da tebliğ edilmiştir.  İlgili kuruluşlar tarafından süresinde dava konusu yapılmayarak kesinleşmiştir.

Üzerinden vergi hesaplanacak söz konusu bina, arsa ve arazi değerleri için bundan sonra yapılacak hukuki bir işlem var mı bunu ayrıca bir yazının konusu yapmak gerekecek. O nedenle bu konuyu geçiyorum ve konumuza dönüyorum.

Araziler,  Arsa Sayılayarak Nasıl Vergileniyor

Esasen Belediyenin yaptığı arazilerin arsa olarak vergilendirilmesi uygulaması yeni bir hukuki düzenleme değildir.

Konu, 1983 tarihli bir Bakanlar Kurulu Kararına dayanmaktadır. Bu kararın adı da “Arsa Sayılacak Parsellenmemiş Arazi” dir.

Adından da anlaşılacağı gibi, Belediye ve bu Belediyelerin mücavir alanlarında olup imar planı ile iskân sahası içindeki bir arazi olması bu uygulama için yeterli olmaktadır.

Yani bu yerlerde bulunan araziler başka hiç bir neden aranamadan doğrudan arazi değil arsa olarak vergilenecektir.

Öte yandan, söz konusu arazilerin imar uygulaması görmesi plana göre kamuya bedelsiz terk edilen yol, park vb alanların terkinin yapılması, arazinin tevhit (birleştirme), veya ifraz (ayrıştırma) edilmesi ya da satılması arsa olarak vergilenmesini gerektiren bir durumdur. Burada bir uyuşmazlık ve tartışma söz konusu olmaması gerekiyor.

Sorun bu uygulamaların yapılmamasına rağmen imar planı içindeki arazilerden arsa vergisi mi alınacaktır. Buna verilecek cevap bu bakanlar kurulu kararına göre  “Evet”dir.

Yani bir bölgede veya bir mahallede usulüne göre imar planları yapılmış ise, o bölgedeki araziler imar uygulaması görmüş veya görmemiş olsun arsa olarak vergilenecektir.

Vergilemede temel öğe imar planı olduğuna göre, usulüne göre yapılmış ve ilgili makamlarca onanmış imar planı nedir. Bir hatırlatma yapalım.

İmar planları ölçeklerine göre çeşitlidir. 1/100 binlik bölge planları, 1/25 binlik çevre düzeni planları, 1/ beş binlik nazım imar planı ve 1/binlik uygulama imar planları söz konusudur.

Görüldüğü gibi ve adından da anlaşılacağı üzere bu planların tamamı farklı boyutlarda ve ölçekte olsa da hepsi imar planıdır. Bilindiği gibi, hiyerarşik yapı gereği alt ölçekli hiçbir plan üst ölçekli palana aykırı hükümleri içeremez. Ayrıca, üst ölçeli planlar uygulama planları değildir.  Bu planlardan ölçü alınarak uygulama yapılamaz.

İmar uygulamaları ancak, 1/ binlik imar planlarına göre yapılabilir. O nedenle, usulünce onaylanmış ve kesinleşerek yürürlüğe girmiş 1/binlik uygulama planlarının bulunmadığı bir bölgede arazilerin arsa olarak vergilendirilmesinin mümkün olmayacağını değerlendirmek gerekecektir.

                Bu Vergiden Kurtuluş Var mı;

Öncelikle Belirtmek gerekir ki, usulünce yapılıp onaylanmış anılan imar planları içinde bulunan arazi ve arazi parçaları şayet fiilen zirai faaliyette kullanılmakta ise arsa sayılmayacaktır. Tek çıkış yolu da budur.

Öyleyse, zirai faaliyetten ne anlamamız gerekiyor? Bu anlamda zirai faaliyet nedir.

Emlak Vergisi Kanunun da zirai faaliyetin tanımı yoktur.

Bu durumda tüm vergiler hakkında genel hükümler içeren 213 Sayılı Vergi Usul Kanununu ile 193 Sayılı Gelir Vergisi kanunundaki hükümlere bakmak gerekecektir.

Özetle bu kanunlardaki hükümlere baktığımızda, zirai faaliyet; arazide…….ekim, dikim, bakım, üretme, yetiştirme,…..hayvan, balık, nebat,….gibi kanunda sayılan diğer faaliyetler olarak tanımlanmaktadır.

Şayet, imar planları içindeki bu arazilerde bu tür zirai faaliyetler sahipleri tarafından gerçekleştiriliyorsa, arsa olarak vergilenmeyecektir. Arazi olarak vergilenmeye devam edilecektir.

Ancak, bu yerlerin zirai faaliyetlerde kullanılıp kullanılmadığı vergi dairesi (siz bunu Belediye diye okuyun) yetkili elemanları tarafından bir tutanağa bağlanması gerekiyor.

Ayrıca, söz konusu arazilerin boş tutulması, bir yıldan fazla nadasa bırakılması, sayılan zirai faaliyet dışında kullanılması, satılması da arsa olarak vergilenmesini gerektirmektedir.

Kısa Bir Değerlendirme

Bakanlar Kurulu Kararının uygulanması özellikle Büyük Şehir Belediye statüsündeki illerde gerçekten mülk sahipleri için maddi anlamda sıkıntılı bir sonuç doğurmaktadır. Hiçbir gelir ve kazanç getirmeyen dağda taşta, makilik fundalık araziler için ödeme gücünün çok üstünde vergilerlerle insanları karşı karşıya bırakmakta ve mülkiyet sahiplerinin bir ölçüde arazilerinin elden çıkarılmasına neden olmaktadır. Bu nedenle:

1-Söz konusu yaklaşık kırk yıllık Bakanlar Kurulu Kararı günün şarlarına uygun olarak yeniden gözden geçirilmeli ve yeni bir düzenleme yapılmalıdır. Cumhurbaşkanı buna yetkilidir.

2-Bu uygulamaya tabi araziler için emlak vergi oranları yeniden düzenlemeli ve düşürülmektedir. Büyükşehir Belediyelerinin olduğu illerde (binde 6) vergi oranı bu araziler için gerçekten yüksektir. Kanuna göre bu düzenlemeye de Cumhur Başkanı yetkilidir.

3-Bu yıldan itibaren uygulanan ve üzerinden emlak vergisi hesaplanacak emlak vergi değerleri ilçemizin bazı bölgelerinde oldukça yüksektir. Takdir edilen bu değerler ilgili kamu kurum ve kuruluşlara tebliğ edilmesine rağmen ticaret odası dâhil hiçbir kurum ve kuruluş dava konusu yapmamış ve kesinleşmiştir. Şimdi vatandaşlar bireysel olarak dava açmakla karşı karşıya kalmıştır. Ülkemizde dava açmak hem meşakkatli, hem bıktırıcı hem de maddi anlamda yorucu bir süreçtir. Bu davalar Muğla İdare Mahkemesinde açılmaktadır.

4-Bodrum Yarımadasında on bir Belediye varken bu konu bilinmesine rağmen anılan Bakanlar Kurulu kararı uygulama görmüş (tevhit, ifraz vb) yerler dışında uygulanmamıştır.

5-Belediyenin,  vatandaşa dokunacak yaygın bazı uygulamalarda özenli ve dikkatli davranması, bu tür uygulamaların siyasi sonuçlarının olacağı da gözden uzak tutulmamalıdır.