Konut Yapı Kooperatiflerinin Vergi Planı

Dünyada ilk kooperatif marangozlarca 1831 yılında kurulmuştur. Temel ilkeler ışığında 1844 yılında 28 dokuma işçisi tarafından kurulan kooperatif oluşmuştur.

Ülkemizdeki tarihçesine gelince en kalabalık kesimi oluşturan tüketicilerin kooperatifleri 1925’te Atatürk’ün önderliğinde kurulmuştur. 1980’lere kadar sınırlı uygulanan Konut kooperatiflerinin ilkinin kurulması 1934 yılında gerçekleşmiştir.

Dünyada 1972’de çiftçilere yönelik ilk kooperatif bankaları kurulmuştur. Bizde ise 1969 yılında 1163 sayılı kooperatifler yasası yürürlüğe girmesiyle farklı bir boyut kazanmıştır.

2021-2023 Yeni Ekonomi Programında “Kooperatif ve üst kuruluşlarının, uluslararası kooperatifçilik ilke ve uygulamalarına uygun şekilde faaliyet göstermesini, şeffaf ve profesyonel bir yönetim yapısına kavuşturulmasını en önemlisi de etkin bir denetim sistemine sahip olmasını sağlayacak şekilde kooperatifçilik mevzuatı güncellenecektir.” eylemi ve 12 Mart 2021 tarihli Ekonomi Reformları Eylem Planının İç Ticaretin Kolaylaştırılması bölümünde Buna istinaden yapılan kanuni değişikliklerle kooperatifçiliğe yeni bir anlayış getirilmiştir.[1]

Yapı Kooperatiflerine Genel Bir Bakış

1-Yapı kooperatifi türleri nelerdir?

Yapı kooperatifleri Konut Yapı Kooperatifi, Toplu İşyeri Yapı Kooperatifi ve Küçük Sanayi Sitesi yapı kooperatifi olmak üzere üç türdür.

2-Yapı kooperatifi kuruluşu için hangi idareye başvurmak gerekir?

Yapı kooperatiflerinin kuruluş işlemleri için kooperatifin merkezinin bulunacağı İlin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne müracaat edilir.

3-Yapı kooperatifi kuruluşunda istenilen belgeler nelerdir?

Yapı kooperatiflerinin kuruluşunda Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden temin edilecek örnek başvuru formunun usulüne uygun olarak doldurulması ve formun ekinde; 1- Her sayfasının kurucular (en az yedi kurucu ortak) tarafından imzalanmış noter tasdikli 6 adet kooperatif ana sözleşmesinin olması, 2- Unvan, merkez, süre ve ilk genel kurul toplantısına kadar görev yapacak yönetim ve denetim kurul üyeleri ile ilgili bölümlerin doldurulmuş olması, 3- Sermaye ve paylar ile ilgili 7. ve 8. Maddelerin boş kısımlarının kurucu ortak sayısına bağlı olarak doldurulmuş olması, 4- Ana sözleşmenin son sayfasında yer alan ve kurucuların Adı ve Soyadı, T.C. Kimlik No, Tabiiyet, Sermaye Taahhüdü, Ödediği Sermaye ve İmza bölümlerinin uygun olarak doldurulmuş olması, 5- 1163 sayılı Kanunun 4. maddesine göre kurucular tarafından taahhüt edilen nakdi sermayenin 1/4 ‘ünün, ticaret siciline tescil ve ilanıyla tüzel kişiliği kazandıktan sonra kooperatif ya da kooperatif birliği hesabına aktarılmak üzere kurucu ortaklarca ana sözleşmede belirtilen ilk yönetim kurulu üyelerinden birine ödenmesi ve bu hususun kooperatif kuruluş izin başvuru formunda beyan edilmesi, 6- Kurucu ortakların aynı türden başka bir kooperatife yönetim kurulu üyesi olmadığına dair bir taahhütname vermesi, 7- Kooperatif unvanlarında kamu kurum ve kuruluşlarının isimlerinin kullanılmaması ve Türk Ticaret Kanununun 48. Maddesinde belirtilen hususlara dikkat edilmesi, 8- Küçük Sanayi Sitesi Yapı Kooperatiflerinin kurulmasında ortakların ana sözleşmenin ilgili maddelerinde belirtilen ortaklık şartlarını taşıdıklarını belirtir Sanayi ve Ticaret Odaları veya Vergi Dairelerinden verilmiş belgelerin sunulması, gerekmektedir.

4-İdareden yapı kooperatifi kuruluşu izni alınmasını müteakip yapılacak iş ve işlemler nelerdir?

Kuruluş izni verilen kooperatife ait ana sözleşmeler, ilk genel kurul toplantısına kadar görev yapmak üzere belirlenen yönetim kurulunca Ticaret Sicil Memurluğuna götürülerek kooperatifin tescili talep edilir. Ayrıca 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 3. maddesinde sayılan hususların ilanı için ilan beyannamesi tanzim edilir. Bu beyannamede bulunan hususlar Ticaret Sicil Gazetesi’nde ilan edilir.

5-Ortaklığın devri ne şekilde olur?

1163 Sayılı Kooperatifler Kanunun 14 üncü maddesine göre ortaklık devredilebilir. Yönetim Kurulu, ortaklığı devralan kişinin ortaklık niteliklerini taşıması halinde, bu kişiyi ortaklığa kabul eder. Devir halinde eski ortağın kooperatife karşı tüm hak ve yükümlülükleri yeni ortağa geçer.

6-Kooperatiflerde arsa alımı nasıl olur?

Kooperatiflerce alınması kararlaştırılan gayrimenkullerin alımının, tapu devri veya tapuya şerh verdirilecek bir satış vaadi sözleşmesi ile yapılması şarttır.

Konut bedelleri ne şekilde tespit edilir?

Konut Yapı Kooperatifi Örnek Ana sözleşmesinin “Konut Bedellerinin Tespiti” başlıklı 61’inci maddesin göre; “Arsa bedeli ile yapı masrafları ve yol, su, elektrik gibi müşterek tesis masrafları, okul, kütüphane, satış mağazaları, bahçe ve spor alanı gibi genel hizmet tesis bedellerinden her konuta düşecek olan miktar ile genel giderler ve yönetim masraflarından ortaklara düşecek paylar hesaplanmak suretiyle konutların geçici maliyetleri bulunur. Bundan sonra yönetim kurulu kararı ile oluşturulacak en az üç kişilik bir teknik heyet tarafından konutların yeri, yapı durumu ve sair özelliklerine göre kıymet takdir olunur. Teknik heyetin kararı noterce onandıktan sonra yönetim kuruluna verilir. Bu rapor yönetim kurulunca ortaklara taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığı tebliğ edilir. Ortaklar tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde bu kıymetlere itiraz edebilirler. 15 günü geçmesiyle itiraz hakkı düşer. İtiraz edildiği takdirde itirazda bulunan ortaklar tarafından seçilecek bir kişi ile teknik heyet ve yönetim kurulu üyelerinden oluşan 3 kişilik yeni bir kurul marifetiyle kıymet takdir olunur. Bu yeni heyet tarafından takdir edilen fark geçici maliyet bedellerine eklenir veya indirilir. Geçici maliyet tespitinden sonra yapılan masraflar kesinleşen kıymet takdiri ile orantılı olarak bölünerek kesin maliyet bulunur. Her ortak kendisine düşen konutu kesin maliyet bedeli üzerinden kabule mecburdur.”

7-Konutlar ortaklara nasıl dağıtılır?

Konutlar, maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kura ile dağıtılır. Ancak, yaptırılacak konutların arsa durumuna, projeye, ortakların ihtiyaç ve tercihlerine göre değişik tip ve gruplar halinde planlanması aşamasında, taşınmazların ortakların isteklerine göre önceden dağıtılması kararlaştırılmış ise kuraya başvurulmaz.

8-6102 s. Türk Ticaret Kanununa göre açılış ve kapanış onayı yapılacak ticari defterler hangileridir?

Defter Türü Açılış Onayına tabi  Kapanış Onayına tabi Yevmiye Defteri, Defteri Kebir  – Envanter Defteri  – Pay Defteri  – Yönetim Kurulu Karar Defteri, Genel Kurul toplantı ve müzakere Defteri

9-Kooperatifin hangi hallerde tasfiyesi yapılır?

1-Ortak sayısının 7’den aşağı düşmesi üzerine, 2-Genel kurul kararıyla, 3-İflasın açılmasıyla, 4-Kanunlarda öngörülen diğer hallerde, İlgili Bakanlığının mahkemeden alacağı karar üzerine, 5-Diğer bir kooperatifle birleşmesi veya devralınması suretiyle, 6-üç yıl olağan genel kurul toplantısını yapmaması halinde, 7-Amacına ulaşma imkânının kalmadığının ilgili Bakanlıkça tespiti halinde mahkemeden alacağı kararla dağılır. Ayrıca, kooperatif ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak, tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde ana sözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının ve türünün değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz.

10-Kooperatifin terkin olması halinde kooperatif evrakları nasıl saklanır?

6102 sayılı Ticaret Kanununun 82 ‘inci maddesine göre “… Kooperatifin tasfiyesi halinde tüzel kişiliği sona ermişse defter ve kâğıtlar birinci fıkra gereğince on yıl süreyle Sulh Mahkemesi tarafından saklanır.” denilmektedir.

11-Üyesi olunan kooperatif bilgilerine ulaşmak için nasıl bir yol izlenmesi gerekir?

Yapı kooperatifi üyesi olan bir kişinin, üye olduğu kooperatife ait e-kooperatif sistemindeki bilgilere ulaşılabilmesi için; Bakanlığımız Web sitesinde (csb.gov.tr) bulunan “Uygulamalar” butonu içerisinden “e-kooperatif Yapı Kooperatif Sistemine” giriş yapılması ve “Kooperatif Yönetim Kurulu Başkanları ve Ortakları” linki tıklandığında sistemin talep sahibini “e-devlet Kimlik Doğrulama Sistemine” yönlendirmesini müteakip, üye olunan kooperatif bilgilerine ulaşılması mümkündür.

12-e-kooperatif üzerinden güncelleme yetkisi kime verilmiştir?

e-kooperatif sisteminde ‘’kooperatif bilgi güncelleme’’ yetkisi sadece kooperatif yönetim kurulu üyelerine verilmiştir.

13-e- kooperatiften Hazirun Cetveli nasıl alınır?

Yönetim kurulu üyelerinin yetkilisi olduğu kooperatife ait hazirun cetvelini sistem üzerinden temin edebilmesi için; Bakanlığımız Web sitesinde (csb.gov.tr) bulunan “Uygulamalar” butonu içerisinden “e-kooperatif Yapı Kooperatif Sistemine” giriş yapılması ve “Kooperatif Yönetim Kurulu Başkanları ve Ortakları” linki tıklandığında sistemin talep sahibini “e-devlet Kimlik Doğrulama Sistemine” yönlendirmesini müteakip, yetkili olunan kooperatif bilgilerine, dolayısıyla ortaklar cetveline ulaşılması ve rapor alınması mümkündür.

14-e-kooperatif sistemi üzerinden ortak nasıl eklenir-çıkarılır?

Yönetim kurulu üyelerinin yetkilisi olduğu kooperatife ortak ekleyip çıkarabilmesi için; Bakanlığımız Web sitesinde (csb.gov.tr) bulunan “Uygulamalar” butonu içerisinden “e-kooperatif Yapı Kooperatif Sistemine” giriş yapılması ve “Kooperatif Yönetim Kurulu Başkanları ve Ortakları” linki tıklandığında sistemin talep sahibini “e-devlet Kimlik Doğrulama Sistemine” yönlendirmesini müteakip, yetkili olunan kooperatif bilgilerine, dolayısıyla ortaklar cetveline ulaşılması ve ortak ekleme-çıkarma işlemlerinin gerçekleştirilmesi mümkündür.

15-e-kooperatif sistemi üzerinden ortak nasıl eklenir-çıkarılır?

Yeni kurulacak olan kooperatif için uygun unvan araması nasıl yapılır?

Bakanlığımız Web sitesinde (csb.gov.tr) bulunan “Uygulamalar” butonu içerisinden “e-kooperatif Yapı Kooperatif Sistemine” giriş yapılması ve vatandaş bilgilendirme portalına girilmesini müteakip, sistemde mevcut arama motorundan uygun kooperatif unvanı araması yapılabilmektedir.

16-Kooperatiflerin incelenmesi için nereye ve ne şekilde başvuru yapılabilir?

Yargı mercilerine intikal ettirilmemiş olmak kaydıyla, belli bir konuyu ihtiva edecek özellikte şikayet ve inceleme talepleri için; başvurulan olayla ilgili inandırıcı mahiyette bilgi ve belgeler eklenmiş veya somut nitelikte bilgi, bulgu ya da olaylara dayandırılan dilekçeler ile Bakanlığımıza veya ilgili Valiliğe (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) yapılacak başvurudaki hususların ihbar kabul edilerek idarece işleme tabi tutulması mümkündür.

Yeni kooperatif anlayışında ki değişiklikleri özetleyecek olursak neler öngörülüyor?[2]

*Kooperatiflerin dış denetim sisteminin yeniden düzenlenmesi ve etkin denetim sistemi kurulması hedefleniyor. Buna göre, bakanlıkça çalışma konusu, ortak sayısı ve ciro gibi kıstaslar dikkate alınarak belirlenen kooperatif ve üst kuruluşları dış denetime tabi olacak. Dış denetim, genel kurulca alınan karar doğrultusunda Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumunca yetkilendirilen bağımsız denetçiler, Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanunu’na tabi meslek mensupları, ilgili bakanlıkça dış denetimle yetkilendirilen, bağlı olunan merkez birlikleri veya merkez birliği kurulamamışsa bağlı olunan birliklerce yapılabilecek.

*Kooperatifler, kooperatif birlikleri, merkez birlikleri ve Türkiye Milli Kooperatifler Birliği, genel kurul toplantılarından en az 15 gün önce ilgili bakanlıktan temsilci talebinde bulunacak. Genel kurul toplantıları, bakanlık temsilcisinin huzurunda açılacak ve devam edecek. Temsilci, toplantının kanunlara, ana sözleşmeye ve gündeme göre yürütülmesine nezaret edecek.

* Kooperatife ait defter, belge, para, mal gibi kooperatife ait varlıkları haleflerine teslim etmeyenler; kamu kaynaklarından desteklenen kredilere kefil olan kooperatif ve üst kuruluşları ile tarımsal desteklemelere aracılık yapan kooperatif ve üst kuruluşlarında, ortaklığa kabul konusunda kanun hükümlerine uygun davranmayan kooperatif ve üst kuruluşları yöneticilerine de cezalar getiriliyor. Aykırı hareket eden yönetim kurulu üyeleri üç aydan iki yıla kadar hapis ve elli günden beşyüz güne kadar adlî para cezası ile cezalandırılırlar. Bağdaşmayan görevlere aykırı uygulamaları araştırmayan denetçilere de cezai sorumluluk yükleniyor.

*Kooperatifler ve üst kuruluşları, ana sözleşmelerini en geç 3 yıl içinde bu düzenleme hükümlerine intibak ettirecek. Ana sözleşmelerini intibak ettirmeyenler dağılmış sayılacak

Tiny House Bungalov Evler ve İmarsız Arsalara Yapılır mı? 

İmarsız arsalar, tarla niteliğinde bir toprak parçasıdır. İmarsız arsalar gerekli şartlar oluşturulduğunda üzerine yapı kurulabilir. Tarla niteliğinde oldukları için genellikle yatırım amaçlı tercih edilmezler. Ekme ve biçme gibi tarla faaliyetleri için kullanılırlar. İmarsız arsaya prefabrik evler yapılabiliyor. Yani bungalov ev de yaptırabilirsiniz. Ancak bir takım şartları yerine getirmek gerekiyor.

Bu şartlar nelerdir? 

1-) İmarsız bir arsaya prefabrik ev yaptırmak için arsanın yola cephesi olması gereklidir.

2-) İmar izni bulunmayan arsalarda imar izni en fazla yüzde 5 oranında olmaktadır. En fazla 250 metrekarelik bir yapı yapma izniniz bulunmaktadır.

3-) İmarsız arsalarda altyapı sorunu ile karşılaşabilirsiniz. Bu nedenle tüm altyapı kontrollerini yaptırdığınızdan emin olun.

4-) Bungalov ev yaptıracağınız arsanın bağlı bulunduğu belediye ile görüşüp gerekli izinleri almanız gerekiyor. Böylece hem arsanızı sorgulatmış hem de ileride sorun yaşamamak adına ihtiyacınız olan belgeleri almış olursunuz.

Birleşmiş Milletler verilerine göre tüm dünyadaki toplam kooperatif sayısı 2,6 milyonun üzerinde. Bu işletmelerin yüzde 75’i Asya’da.

Kooperatiflerdeki ortak ve de yararlanan sayısı ise 1,1 milyar kişiye yaklaşıyor.

Toplam ortaklık sayısının, toplam nüfusa bölünmesiyle bulunan kooperatif ortaklığı oranı küresel anlamda yüzde 16,3. Yani her 100 kişiden 16’sı bir kooperatifin ortağı.

“Sosyal Dayanışma Ekonomisi için Güçlü Kooperatifçilik” başlıklı raporun güçlü kooperatifçilik için sunduğu  sosyal politika önerilerini özetleyecek olursak:

* Kooperatifçilik mevzuatının, uluslararası ilkeleri esas alacak şekilde, tüm paydaşların temsil edilediği bir yöntemle yeniden ele alınması, sadeleştirilmesi ve geliştirilmesi. Mevzuatın düzenlenmesi kapsamında odaklanılması gereken konular: İç ve dış denetim, üst örgütlenme, sosyal kooperatifçilik ve kooperatiflerin vergilendirilmesi

* Kooperatif bankalarının kurulması, ortaklık kredileri, kitlesel fonlama, mikro kooperatif kredileri gibi araçların da hayata geçirilmesi

* Kooperatif Ürün Sertifikası’nın geliştirilmesi, kooperatif ürünlerine perakende satış noktalarında görünürlüklerinin arttırılması adına teşvikler sağlanmalıdır.

* Kooperatifçilik eğitimi düzenleyen ilgili bakanlıklar, kalkınma ajansları, uluslararası örgütler, sivil toplum örgütleri, üniversiteler ve eğitim kooperatifleri bir araya gelerek eşgüdüm içinde kapsamlı bir “Kooperatifçilik Eğitim Stratejisi” belirlenmesi

* Toplumda kooperatifçilik bilinç düzeyinin artırılması:

*  Daha güçlü kooperatifler için kooperatif üst örgütlenme yapısının yeniden yapılandırılması

*  Yerel yönetimlerle kooperatiflerin arasında kurulacak etik ve ilkeli iş birliği

* Kooperatif verilerinin düzenli olarak derlenerek türlerine ve faaliyet gösterdikleri sektörlere göre toplam sayı, ortaklık sayıları, istihdam ve yıllık ciro gibi göstergelerle uluslararası istatistiki standartlarda hazırlanması, kamuoyuna sunulması

Deprem Sonrası Yapı kooperatifleri veya Birlikte Arsa Satın Alma Kentsel Dönüşümde Alternatif Bir Model Olabilir mi?

Gayrimenkul fiyatlarının astronomik boyutlara gelmesiyle yeni modeller keşfedilmeye başlandı. Hatta geçmişte denenmiş özü itibariyle harika bir model olan ama uygulamada yaşattıkları ile trajedileri barındıran bir modelde yeniden güçlendi. Arazi fiyatlarının çok artması bir yüklenicinin gidip bu araziyi satın alması ve sonrasında inşaat yapmasının ciddi maliyeti ve bu maliyete yönelik tüketicinin aynı şekilde karşılık verememesi sebepleriyle insanlar etraflarında güvendikleri insanları ikna ederek iki model de arazi satın alma bu araziye inşaat yaptırma ve mülk sahibi olma yoluna gitmektedirler. Özellikle 2020 yılı ve sonrasında ciddi şekilde bu iki modelin güçlendiğini görmekteyiz. Peki nedir bu iki model?

*Yapı Kooperatifi kurmak; 7 kişi bir araya gelerek bu kooperatifi kurabilecektir. Yine yapı kooperatifi modeli ile inşaatın yükleniciye bedel karşılığı yaptırılması ve sonrasında “zede” olmadan tapu sahibi olunması mümkün görünmektedir.

*Birlikte Arsa Satın Alma Modeli; Bu model ile kooperatif gibi tüzel kişiliği olan bir yapı kurmadan ve o sisteme hiç girmeden insanlar bir araya gelerek bir taşınmazı müşterek mülkiyete tabi olarak satın almaktadır.

Son dönemde ortaya çıkan ve güçlenen bu sistemle artık insanların ciddi bir şekilde çok yüksek bedellerle ev veya yazlık almak yerine bu modelleri tercih ettikleri görülmektedir. Tabi burada önemle söylenmelidir ki her iki model için de ekonomik olarak güvenilir bir yapı kurulması yine mutlaka sürecin denetlenmesi ve tapu sahibi olunarak ilerlenmesini önermekteyiz. Yapı Kooperatif modelinin yeniden gelişmesi ise aslında çok değerli bir model olan kooperatifçiliğin gelişmesi açısından önemli bir gelişme olarak karşımıza çıkmaktadır.

Konut Yapı Kooperatiflerinin Vergisel Boyutu:

1. A) Kurumlar Vergisi Kanunun Yönünden Değerlendirme;

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 2 nci maddesinin ikinci fıkrası hükmüyle kooperatifler kurumlar vergisi mükellefleri arasında sayılmış olmakla beraber aynı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (k) bendinde, tüketim ve taşımacılık kooperatifleri hariç olmak üzere, ana sözleşmelerinde sermaye üzerinden kazanç dağıtılmaması, yönetim kurulu başkan ve üyelerine kazanç üzerinden pay verilmemesi, yedek akçelerin ortaklara dağıtılmaması ve sadece ortaklar ile iş görülmesine ilişkin hükümler bulunup, (Yapı kooperatiflerinin kendilerine ait arsalarını kat karşılığı vererek her bir hisse için bir iş yeri veya konut elde etmeleri ortak dışı işlem sayılmaz. Kooperatiflerin ortak dışı işlemleri nedeniyle kooperatif tüzel kişiliğine bağlı ayrı bir iktisadi işletme oluşmuş kabul edilir. Kooperatiflerin, iktisadi işletmelerinden ve tam mükellefiyete tabi başka bir kurumun sermayesine katılımlarından kazanç elde etmelerinin ve bu kazançların daha sonra ortaklara dağıtılmasının muafiyete etkisi yoktur. Ortak dışı işlemlerden elde edilen kazançların vergilendirilmesine ilişkin usul ve esaslar Maliye Bakanlığınca belirlenir.) bu hükümlere fiilen uyan kooperatifler ile bu kayıt ve şartlara ek olarak kuruluşundan inşaatın bitim tarihine kadar yönetim ve denetim kurullarında, söz konusu inşaat işlerini kısmen veya tamamen üstlenen gerçek kişilerle tüzel kişi temsilcilerine veya Kanunun 13 üncü maddesine göre bunlarla ilişkili olduğu kabul edilen kişilere veya yukarıda sayılanlarla işçi ve işveren ilişkisi içinde bulunanlara yer vermeyen ve yapı ruhsatı ile arsa tapusu kooperatif tüzel kişiliği adına tescil edilmiş olan yapı kooperatiflerinin kurumlar vergisinden muaf olduğu hükme bağlanmıştır.

Buna göre, yapı kooperatiflerinin muafiyetten yararlanabilmeleri için ana sözleşmelerinde;

– Sermaye üzerinden kazanç dağıtılmaması,

– Yönetim kurulu başkan ve üyelerine kazanç üzerinden pay verilmemesi,

– Yedek akçelerin ortaklara dağıtılmaması,

– Sadece ortaklarla iş görülmesine (Yapı kooperatiflerinin kendilerine ait arsalarını kat karşılığı vererek her bir hisse için bir iş yeri veya konut elde etmeleri ortak dışı işlem sayılmaz.)

ilişkin hükümler bulunması ve bu hükümlere fiilen uyulması gerekmektedir.

Öte yandan, yapı kooperatiflerinde yukarıda belirtilen şartların yanı sıra; kuruluşundan, inşaatın sona erdiği tarihe kadar yönetim ve denetim kurullarında, söz konusu inşaat işlerini kısmen veya tamamen üstlenen gerçek kişilerle tüzel kişi temsilcilerine veya Kanunun 13 üncü maddesine göre bunlarla ilişkili olduğu kabul edilen kişilere veya sayılan bu kişiler ile işçi – işveren ilişkisi bulunan kişilere yer vermemesi ve yapı ruhsatı ile arsa tapusunun kooperatif tüzel kişiliği adına tescil edilmiş olması şartları da aranmaktadır.

Konuyla ilgili olarak ayrıntılı açıklamaların yapıldığı 1 seri no.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin “4.13.2. Yapı kooperatiflerinin muafiyetinde özel şartlar” başlıklı bölümünde “…Yapı kooperatiflerinin yapı ruhsatı veya arsa tapusunun kooperatif tüzel kişiliği adına bulunmadığı durumlarda da muafiyetten yararlanılması mümkün değildir. Örneğin, inşaatı üstlenen müteahhit adına düzenlenecek bir yapı ruhsatı, yapı kooperatifinin muafiyetten yararlanmasını engelleyecektir. Henüz arsa temini veya inşaat aşamasına gelmemiş bulunan dolayısıyla, işyeri veya konut teminine yönelik faaliyeti bulunmayan kooperatifler için bu şartlar aranmayacaktır. Örneğin, arsa tapusu kooperatif tüzel kişiliğine ait olmakla birlikte, henüz inşaat aşamasına gelmemiş bulunan konut yapı kooperatifinden inşaat ruhsatına ilişkin şart aranmayacaktır…” açıklamalarına yer verilmiştir.

Bu hüküm ve açıklamalara göre, Kooperatifinizin ana sözleşmesinde söz konusu hükümlere yer verilmiş olup, inşaatın sona erdiği tarihe kadar yönetim ve denetim kurullarında, söz konusu inşaat işlerini kısmen veya tamamen üstlenen gerçek kişilerle tüzel kişi temsilcilerine veya Kanunun 13 üncü maddesine göre bunlarla ilişkili olduğu kabul edilen kişilere veya sayılan bu kişiler ile işçi – işveren ilişkisi bulunan kişilere yer verilmemesi ve yapı ruhsatı ile arsa tapusunun kooperatif tüzel kişiliği adına tescil edilmiş olması şartlarının da sağlanması kaydıyla Kooperatifiniz Kurumlar Vergisi Kanununun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (k) bendi uyarınca kurumlar vergisinden muaf tutulacaktır.

Ayrıca, arsa tapuları Kooperatifiniz tüzel kişiliğine ait olmakla birlikte, henüz inşaat aşamasına gelinmemiş olması halinde inşaat ruhsatına ilişkin şartın aranmayacağı tabiidir.

1. B) Katma Değer Vergisi Yönünden Değerlendirme;

Katma Değer Vergisi (KDV) Genel Uygulama Tebliğinin;

– “Konut Yapı Kooperatiflerine Yapılan İnşaat Taahhüt İşlerinde İstisna/İndirimli Oran Uygulaması” başlıklı (II/G-4.2.) bölümünde,

“3065 sayılı Kanunun geçici 15 inci maddesi ile 29/7/1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri KDV’den istisna edilmiştir. Bu madde çerçevesinde, konut yapı kooperatiflerine ifa edilecek inşaat taahhüt işleri, bina inşaat ruhsatı 29/7/1998 tarihinden önce alınmış ise KDV’den istisna tutulur. Bina inşaat ruhsatı bu tarihten sonra alınmışsa söz konusu işlere (% 1) oranında KDV uygulanır.

Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinde istisna veya indirimli KDV oranı (%1) uygulanabilmesi için;

– Kooperatifin konut yapı kooperatifi statüsünde olması,

– İşin konut yapı kooperatifine yapılması,

-Yapılan işin inşaat işi olması ve taahhüde dayanması gerekir.

…

Diğer taraftan, konut yapı kooperatiflerinin emanet usulüyle inşaat işi yaptırmaları halinde, taşeron ve müteahhitler tarafından konut yapı kooperatiflerine yapılan malzeme hariç işçilik hizmetlerinde, yalnızca işçilik hizmetlerine istisna veya indirimli oran uygulanır. Bunun dışında inşaatta kullanılmak üzere piyasadan satın alınan mal ve hizmetler ise genel hükümler çerçevesinde vergiye tabi tutulur.”

– “Konut Yapı Kooperatiflerine Verilen İnşaat Taahhüt İşlerinde İndirimli Oran Uygulaması” başlıklı (III/B-2.1.2.) bölümünde,

“3065 sayılı Kanunun geçici 15 inci maddesinde, 29/7/1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı alınmış inşaatlara ilişkin olarak konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri 1/1/1998 tarihinden geçerli olmak üzere KDV’den istisna edilmiştir. Bina inşaat ruhsatını 29/7/1998 tarihinden sonra almış konut yapı kooperatiflerine yapılacak inşaat taahhüt işleri ise 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına ekli (I) sayılı listenin 12 nci sırası uyarınca (% 1) oranında KDV’ye tabi bulunmaktadır.” açıklamalarına yer verilmiştir.

Diğer taraftan, konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinde istisna veya indirimli KDV oranı (%1) uygulanabilmesi için işin konut yapı kooperatifine yapılmış olması hususuna ilişkin şartın gerçekleşip gerçekleşmediği, yapı ruhsatının münhasıran konut yapı kooperatifi adına düzenlenmiş olmasına (bir başka deyişle, ruhsatın “yapı sahibi” bölümünde yalnızca konut yapı kooperatifinin adına yer verilmiş olmasına) göre belirlenecektir.

Buna göre, … tarihinden sonra Kooperatifiniz adına inşaat ruhsatı alındığından, müteahhit tarafından Kooperatifinize verilen inşaat taahhüt hizmetleri için (%1) oranında KDV uygulanması mümkün bulunmaktadır.

Kooperatifiniz tarafından emanet usulüyle inşaat işi yaptırılması halinde, müteahhit tarafından Kooperatifinize yapılan malzeme hariç işçilik hizmetlerinde (%1) oranında KDV uygulanması, inşaatta kullanılmak üzere Kooperatifiniz veya müteahhit tarafından piyasadan mal ve hizmet alımları ise genel hükümler çerçevesinde KDV’ye tabi olması gerekmektedir.

[1]https://csb.gov.tr/sss/yapi-kooperatifleri
[2] 7339 sayılı Kooperatifler Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Torba Kanun”), 26 Ekim 2021 tarihli ve 31640 sayılı Resmî Gazete ’de yayımlandı.