Vergici gözüyle yabancıya mülk satışı

Yabancıların Türkiye’de Mülk Satın Alması…

Ülkeler için coğrafya kader lafı belli alanlarda birçok güzellik bahşeder. Türkiye bu bağlamda en şanslılardan biri. Lakin kıymetini bilip korumak ve değer yaratmaksa bir o kadar bilinç yükselmesi gerektiriyor.

Roma, Selçuklu, Osmanlı, Bizans derken daha nice uygarlığın tapusunu elinde bulunduran zengin bir tarihe sahip bu halk mirasına sahip çıkmakla da mükelleftir.

Zengin bir tarihe sahip olan Türkiye son yıllarda turizm açısından önde gelen ülkelerden birisidir. Turizmin bu denli gelişmesi pek çok yabancı uyruklu bireyin dikkatini çekmektedir. Konut ve mülklerde satın alımların artmasıyla birlikte yabancılara mülk satışı işlemlerinin işleyişi ile alakalı pek çok sorunun ortaya çıkmasını sağlamaktadır.

2022 yılında dünyada yaklaşık 1 milyar kişi seyahat gerçekleştirdi. Bu yılın en çok turist alan ilk 3 ülkesi Fransa(82 milyon kişi), İspanya(74 milyon kişi) ve Türkiye(51 milyon kişi) olarak sıralandı. Türkiye ise turizmde bir dünya klasiği olan ve 2021 yılında yakaladığı İtalya’yı geride bırakarak tarihinde ilk kez dünya üçüncülüğüne ulaştı.

Turizm gelirinde ilk 10’da da sıralama değişti. Amerika 70.2 milyar dolar ile yine ilk sırada. İkinci sırada ise 40.8 milyar dolarla Fransa var. Turizm gelirinde ilk 10’da ispanya 34.5 milyar dolar ile 3. İtalya 25.2 milyar dolar ile 4., Türkiye 24.4 milyar dolar ile ilk 10’da 5. sıradayken Almanya 22.2 milyar dolarla 6. Sırada yer aldı. Kişi başına turizm gelirinde listenin 10. sırasındayız. Türkiye’nin 2021 yılı kişi başına turizm geliri 834 dolar.

2023 yılında turizmde 56 milyar dolar, 2028 yılında 100 milyar dolar gelir hedefleniyor. 2022 yılında 87,5 dolar kişi başı gecelik geliri elde edildi. Bu rakamı 2023 yılında 95 dolara, 2028 yılında 118 dolara çekileceği umut ediliyor.

Turizmin gelişmesi haliyle pek çok yabancı uyruklu bireyin bu toprakların güzelliğine hayranlığını cezbediyor. Bu bağlamda Konut ve mülklerde satın alımların artması gündeme geliyor. Öyle olunca bu artışla birlikte birçok tartışma ve sorunun ortaya çıkması olağan bir hal alıyor.

Hukuki Dayanak…

Gerçek Ve Tüzel Kişiler…

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye’de nitelik bakımından her türlü taşınmazı (konut, iş yeri, arsa, tarla vb.) edinebilir. Tarım arazisi niteliğinde ise Tarım ve Orman Bakanlığı’ndan, SİT alanında bulunan bir taşınmaz ise bu alanın özelliğine göre Kültür ve Turizm Bakanlığı ya da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan, taşınmazın edinime uygun olduğu yönünde görüş alınır.

Yabancıya konut satışı işleminin hukuki dayanağı, 2644 sayılı tapu kanununda yer almaktadır. Kanun içerisinde T.C vatandaşı olmayan bireylerin mülk alırken gerçekleştirecekleri faaliyetler bulunmaktadır. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. Maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı aranması uygulaması terk edilmiştir.[1]

Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimleri (irtifak veya kullanım hakkı dışında) esasen mümkün değildir. 36.madde kapsamı dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.

Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan ve tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri (Turizmi Teşvik Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunu, vb. gibi) çerçevesinde Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmektedirler.

Resmiyet Kazanması…

Türkiye’de geçerli mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan resmi sözleşmelerin mutlaka taşınmazın bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılması gerekmektedir. Ayrıca, resmi satış öncesinde noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması da mümkündür. Ancak satış sözleşmesi resmi şekilde yapılan taşınmazın mülkiyetinin kazanılması Tapu Müdürlüklerinde yapılacak tescil ile mümkün olmaktadır.

Üstelik yurt dışında kurulu olan yabancı şirketlerin, yüzde elli veya daha fazla oranda hissesini veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisini elinde bulunduran, Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, sadece ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilmektedirler (organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimleri hariç).

Buna karşılık söz konusu oranın yüzde ellinin altında olması halindeyse bu şirketler tıpkı Türk şirketler gibi faaliyet konusu ile ilgili olsun olmasın her türlü amaçla gayrimenkul satın alabilirler.

Taşınmaz Edinimindeki Kanuni Sınırlamalar…

*Farklı şehirlerde bile olsa, yabancı bir kişinin Türkiye’de satın alabileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 30 hektarı geçemez.

*Yabancıların taşınmaz alımı öncesinde, bölgedeki askeri makamlardan izin alınması da gerekmektedir. Bahse konu taşınmazın güvenlik bölgesi içinde bulunması halinde, yabancılara satış işlemi yapılması mümkün olamayacağından, ya da kiralama yapılamayacağından bu konunun ödeme yapılmadan önce açıklığa kavuşturulması önemlidir.

*Yabancıların gayrimenkul satın almasının sınırlarından bir diğeri, gayrimenkul satın almak isteyen yabancının, söz konusu taşınmazın bulunduğu ilçenin yüzölçümünün ancak %10 ‘una kadar gayrimenkul satın alabilmesidir.

*Yabancıların ticaret şirketi için tesis edilmiş olan taşınmaz rehinleri için kanuni sınırlamalar söz konusu olmayacaktır.

*Yabancı tüzel kişilerin, Türkiye’de taşınmaz almaları mümkün değildir. Ancak yabancı sermayeli tüzel kişilikler Türkiye’de kurulmuş olduklarından gerekli sınırlamalar ve şartlara uyum sağladıkları müddetçe gayrimenkul satın alabilirler.

*Suriyeliler Türkiye’de ev satın alabilmek için yakınlarının üstüne gayrimenkul satın alıyor veya tüzel kişilik olan bir yabancı sermayeli şirket kurup bu şirket üzerinden gayrimenkul satın alabilirler.

Satış İçin Başvuru Evrakları…

*Kişilerin taşınmaz edinimleri için ilgili tapu sicil müdürlüklerine başvurularında; Kimlik belgelerini veya pasaportlarını, taşınmaz edinimleri ikamet iznine tabi yabancıların ilgili emniyet müdürlüklerinden verilen ikamet tezkerelerini, yurt dışından verilen vekaletnameler esas alınarak vekaleten işlem yaptırmaları halinde, tercümeleriyle beraber vekaletnamelerin aslını veya onaylanmış bir örneğini beraberlerinde bulundurmaları gerekmektedir.

*Satış sözleşmeleri yapılmadan önce, taşınmazın sınırlı ayni haklarla kayıtlı olup olmadığı, ipotekli veya satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Dairesinden kontrol edilmelidir.

Hukuki Anlaşmazlık Halinde…

*Alım-Satım konusunda herhangi bir anlaşmazlık çıkması halinde, keyfiyetin yargıya taşınması ve Türk mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir.

Yüzyıllık cumhuriyet birikimiyle adım atacağımız ikinci yüzyıldan ne bekliyoruz sorusunun cevabını ararken; bu zor zamanlardan geçerken keşke Yeni Türkiye hayalimizi hep birlikte konuşabilsek birbirini dinleyen iktidarı muhalefetiyle siyaset üstü anlayarak, her kesimin umut ve hayallerini içeren ortak bir gelecek noktasında birleşebilseydik.

Vatandaşlık Prosedürü…

*Türk vatandaşlığı yasalarına göre, yabancı yatırımcılar bu ülkede mülk satın alarak Türk daimi ikametgahı ve Türk vatandaşlığı kazanabilirler.

*Bireyler, mülk satın alarak yatırım yaparak Türk vatandaşlığı kazanabilirler. Bu hedefe ulaşmak için yatırımcının Türkiye’de 400.000 ABD Doları (dört yüz bin dolar) değerinde bir mülk satın alması gerekir.

*Türkiye’de gayrimenkul satın alarak yatırım yapan kişi, eşi ve 18 yaşından küçük çocukları için Türk vatandaşlığı alabilir. Türkiye’de mülk satın alarak vatandaşlık alma ömür boyu sürer ve alıcının yeni doğan çocuklarına da verilir. Yatırımcılar eski vatandaşlıklarını korurken Türk ülkenin vatandaşlığına da sahip oluyorlar.

Mülk satın alarak Türk vatandaşlığı kazanabilmek için Türkiye’de mülk satın alma şartlarını bilmeniz ve satın alırken bazı şartlara uymanız gerekir.[2]

01/01/2023 tarihinden itibaren yeni kanunlara göre satın alma koşulları ve mülk satın alma ve yatırımdaki değişiklikler aşağıdaki gibidir.

*Konut alıcıları, 400.000 dolar değerinde bir mülk satın alıp bunu banka aracılığıyla ödeyerek ve bir konut için Döviz Alım Belgesi alarak vatandaşlık alabiliyor.

*Bu yasaya göre, alıcılar vatandaşlık için birden fazla mülk satın alamıyor ve mülkün değerinin 400.000 dolar olması gerekiyor ve değeri 400.000 dolardan fazla olan mülklere bile sadece bir vatandaşlık verilecek.

*01/25/2023 tarihinden itibaren yabancı alıcılar, Türk vatandaşı mülk sahiplerinden veya inşaatçısı ve sahibi Türk vatandaşı olan projelerden mülk satın alırlarsa Türk vatandaşlığı alma sürecini başlatabilirler.

*En son onaylanan ve yürürlüğe giren yasaya göre, satın aldığınız mülkün değeri, Türkiye’de Emlak Denetleme ve Denetleme Kurulu tarafından değerleme uzmanı tarafından en az 400.000 dört yüz bin dolar olarak değerlendirilmiştir. Sözleşmenin imzalandığı tarihteki mülkün değeri en az 400 bin dolar olmalıdır.

*Bu yasaya göre, mülk satın alma vergisi alıcıdan ekspertiz mülk değeri cetveline (ekspertiz) göre tahsil edilecektir, yani önceki yıllarda olduğu gibi, mülk değeri ve Tapu ev belgesinde yazılı olan fiyat aynı olmalıdır ve vergi devlete ödenmelidir.[3] Ekspertiz SPK Lisanslı Değerleme Şirketlerine yaptırılacak. 3 ay geçerli bu rapor. Yabancının taraf olduğu alıcı ya da satıcı rapor zorunluluğu var.

Alıcılar ve yatırımcılar, satın alınan gayrimenkulü en az 3 yıl süreyle muhafaza etmekle yükümlüdür ve bu yükümlülük, mülkiyet belgesinde veya noter tasdikli satış sözleşmesinde bir madde olarak kaydedilir.

Yasaya göre, mülkü alan kişi mülkünü 3 yıl boyunca satamaz, aksi takdirde vatandaşlık hakkı iptal edilir.

Gayrimenkulün satın alma bedelinin alıcının banka hesabından satıcının banka hesabına havale edilmesi, vatandaşlık için mülkün satın alınması halinde ise ödeme işleminin yabancı para birimine (dolar, euro, pound vb.) çevrilmesi suretiyle yapılması gerekmektedir. ) banka tarafından.

Mülk satın alma belgesi, Türkiye Şehircilik Kurumu İMAR tarafından onaylanmalıdır.

Türkiye’de yabancılara konut sayısı artarken yabancı emlakçı sayısı da her geçen gün artıyor. Kimi yabancılar izin belgesi aldıktan sonra al sat yapıyor, kimisi ise yetki belgesi olmadan emlakçılığa girişiyor. Mülk al-satışında yetkili belgeli emlakçı zorunluluğu getirilmesi bu sorunları en aza indirebilir.

Yabancıya Taşınmaz Satışının Vergisel Boyutu…

KDV Kanunu 13.cü maddesi (i) bendi gereğince Türkiye’de yerleşik olmayan yabancı uyruklu kişi ve kurumlara ilk teslim olarak yapılan gayrimenkul satışları KDV’den istisna edilmiştir.

2017 yılında Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 13. maddesine (i) bendi eklenerek konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri Katma Değer Vergisi’nden istisna edilmiştir.

Ancak belirtildiği üzere söz konusu şirketlerin özel kanun hükümleri kapsamında değerlendirilen gayrimenkuller harici taşınmaz edinebilmeleri yasal olarak mümkün bulunmamaktadır.

Yabancıların Gayrimenkul Satışında Harç Ücreti

*Tapu harcı, hem alıcı hem satıcı tarafından ödenmektedir. Konut, hangi belediyenin sınırları içerisinde yer alıyorsa o belediyeden edinilen Emlak Rayiç Değeri ‘nden az olmamak şartıyla, konutun değeri üzerinden %2 tapu harcı ödenmelidir.

*Gayrimenkul alım satım sürecinde tapu harcının haricinde bir de 2023 yılı için 1.298,5 TLtutarında döner sermaye kaleminin de tahsil edilme durumu söz konusudur.

İlave olarak yabancılara satışta 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35’inci maddesine göre yapılan mülkiyeti devir borcu doğuran işlemlerde hizmet bedeli 2023 yılı için 2.430 TL  işlem sırasında ve işlem için belirlenen döner sermaye bedeline ilave maktu olarak tapu müdürlüğünce tahsil edilir.

*Ayrıca satış bedelinin %2 artı %18 KDV hizmet bedeli emlakçıya ödenecektir.

Yabancılara konut satışında resmen tarihi zirve görüldü. 2022 yılında yabancıya satış bir önceki yıla göre yüzde 15.2 arttı ve 67 bin 490’a çıktı. Yabancıya satılan her 4 konuttan birini Ruslar aldı. Fiyat avantajı ve Rusya-Ukrayna savaşı yabancı talebinde artışı beraberinde getirdi.

2022 yılında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %4,5 oldu. 2022 yılında yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 24 bin 953 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul’u sırasıyla 21 bin 860 konut satışı ile Antalya, 4 bin 316 konut satışı ile Mersin izledi.Rusya Federasyonu vatandaşları 2022 yılında Türkiye’den 16 bin 312 konut satın aldı. Rusya Federasyonu’nu 8 bin 223 konut ile İran vatandaşları ve 6 bin 241 konut ile Irak vatandaşları izledi.[4]

Zorunlu göç nedeniyle uluslararası sınırları geçen ya da ülkeleri içinde yerinden edilmiş kişilerin sayısı küresel olarak artmaya devam etmektedir.

Küreselleşmenin getirdiği iletişim ve seyahat özgürlüğü tüm dünyada göç hareketliliğinde artışa sebebiyet vermiş Türkiye de bu küreselleşme sürecinden derinden etkilenmiştir.
Tüm bu sebepler ülkemizin düzensiz göçle mücadele için stratejiler geliştirmesine, hukuksal reformlar yapmasına ve uluslararası işbirlikleri geliştirilmesine sebebiyet vermiştir. Ülkemizin içerisinde bulunduğu coğrafi ve stratejik konumuna ek olarak gelişen bir ekonomiye sahip olması, ülkemizi artık bir transit ülke konumundan çıkararak düzensiz göçmenler için hedef ülke haline getirmiştir. Bu durum son yıllarda düzensiz göçmenler için çekim unsuru oluşturmakta ve ülkemiz sınırları içerisinde yakalanan düzensiz göçmen sayısının kayda değer bir seviyede artmasına sebebiyet vermektedir. Düzensiz göçle mücadele, ülkelerin kendi başlarına kaderlerini tayin edebileceği bir mesele olmaktan çıkmıştır. Bu bağlamda uluslar; ikili, bölgesel ve küresel gruplar oluşturarak bu mücadeleyi sürdürme eğilimine girmişlerdir.

Son söz, küresel bir dünya gerçeği gözüyle göç politikası ve ekonomik akıl arasında en uygun ve sağlam bir çizgide durabilmenin dayanılmaz ağırlığı karar alıcı politikaların üzerindeki…

[1] Son değişikilik ise 03.05.2012 tarihinde kabul edilen 6302 sayılı Kanun ile yapılmış ve yabancı gerçek ve tüzel kişiler (madde 35) ile yabancı sermayeli şirket- lerin (madde 36) ülkemizden taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerini düzenleyen 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 ve 36’ıncı maddeleri son halini almıştır.

[2] https://tamturkey.com/tr/buying-property-in-turkey/

[3] 15.02.2019 tarih ve 36189470-125.01.01-756079 sayılı Yabancıların Taşınmaz Edinmesinde Değerleme Raporu İstenilmesi Hk. Genelge 1795/ 2019-1

[4] https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2022-49526