Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde KDV Uygulaması

Bilindiği üzere 1 yıl önce Konut Teslimlerinde KDV Oranlarının Hesaplanmasına Açıklık Getirildi. (Dipnot:5359 Sayılı Karar ile bazı mal ve hizmetlerde uygulanan KDV oranında değişiklik yapılmasını öngören karar 29.03.2022 tarih ve 31793 sayılı Resmi Gazete ‘de yayımlanmış ve yürürlük tarihi 01.04.2022 olarak belirlenmişti.

Söz konusu kararda konut teslimlerine yönelik KDV oranlarınca ciddi değişikliklere gidilmişti. Değişikliğin uygulama tarihi 01.04.2022 olarak belirlenmiş olmakla birlikte yapı ruhsatı alınanlar ile ihalesine çıkılmış olan yapılarda anılan tarih öncesindeki uygulamanın dikkate alınacağı belirtilmişti.

5359 Sayılı Karar ile KDV Uygulama Genel Tebliğindeki açıklama ve örnekler arasındaki farklılıklar, 41 Seri No.lu KDV Genel Tebliği ile giderilerek, senkronize edilmiş oldu.

-Arsa Ve Arazi Teslimlerinde KDV Uygulaması:

Kararın 9 uncu maddesinde yapılan düzenleme ile halihazırda % 18 oranında KDV’ye tabi arsa vearazi teslimlerinde KDV oranı 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren yapılacak teslimlerde % 8 olarak uygulanacaktır.

Normal Konutlar İçin Oranlar

-Kararın 4 ve 9 uncu maddelerinde yapılan düzenleme ile de konut teslimlerindeki KDV oranı yeniden düzenlenerek, konutların net alanının

150 m2’ye kadar olan kısmı için yüzde 8,

150 m2’nin üzerindeki kısımları içinse yüzde 18 oranında KDV uygulanması kararlaştırılmıştır.

Afet Kanunu Kapsamında Konutlar İçin Oranlar 

– net alanının 150 m2’ye kadar olan kısmı için yüzde 1 oranında uygulanmakta olan KDV oranı korunmuş,

– bu konutlarda da 150 m2’nin üzerindeki kısımlar için yüzde 18 oranında KDV uygulanması karara bağlanmıştır.

1 Nisan 2022 Öncesi Yapı Ruhsatı Alınan Konut Satışlarında Eski Hükümler geçerli olacak.

Konutlarla ilgili yeni belirlenen oranlar 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren uygulanacaktır.Dolayısıyla 1/4/2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konut teslimlerinde, konutun net alanının;

– 150 m2 veya daha az olması durumunda KDV oranı (%8),

– 150 m2 ’den fazla olması durumunda ise, satış bedelinin 150 m2 ’ye kadar olan kısmı için KDV oranı (%8), 150 m2 ’nin üzerindeki kısmı için KDV oranı (%18) olarak uygulanacaktır.

“Bağımsız bölüm net alanı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği”ne göre hesaplanır.”

– Bu düzenleme ile yeni olan ise artan oranla bir sistem daha adil bir yöntemin belirlenmiş olmasıdır. Yukarıda da izah edildiği üzere 150 m2 ’den fazla olması durumunda ise, satış bedelinin 150 m2 ’ye kadar olan kısmı için KDV oranı (%8), 150 m2 ’nin üzerindeki kısmı için KDV oranı (%18) olarak uygulanacaktır.

Örnek.1 ATA İnşaat Yapı Ltd. Şti. 2020 yılında Bodrum’da yapı ruhsatı aldığı inşaatta Mart 2023 ‘de tamamladığı ve stoklarında yer alan konutlardan net alanı 140 m2 konutu 5.000.000 TL bedelle, 160 m2 konutu ise 7.000.000 TL bedelle 20 Nisan 2023 tarihinde satmıştır.

Bu durumda ATA İnşaat Yapı Ltd.Şti.nin hesaplayacağı KDV;

–  140 m2 konut için: (5.000.000x%1)=50.000 TL

–  160 m2 konut için: (7.000.000x%18)=1.260.000 TL olacaktır.

Yapı ruhsatının 1 Nisan 2022 tarihinden sonra alınmış olması halinde ATA İnşaat Yapı Ltd.Şti.nin hesaplayacağı KDV;

–  140 m2 konut için: (5.000.000 x%8)=400.000 TL

–  160 m2 konut için:

(7.000.000×150/160x%8)+(7.000.000×10/160x%18)=525.000 +  78750 = 603.750 TL olacaktır.

Örnek. 2  ATA Grup  inşaat Taahhüt A.Ş 6306 sayılı Kanun kapsamında İzmir’de inşa ettiği konutlardan 30 Aralık 2021 tarihinde yapı ruhsatı alınan net alanı 149 m2 olan konutu 4.500.000 TL bedelle; 30 Ağustos 2022 tarihinde yapı ruhsatı alınan net alanı 145 m2 olan konutu 6.000.000 TL ve net alanı 160 m2 olan konutu 10.000.000 TL bedelle 10 Nisan 2023 tarihinde satmıştır.

Bu durumda, her bir konut için;

– (4.500.000 x %1)=45.000 TL,

– (6.000.000 x %1)=60.000 TL,

– (10.000.000×150/160x%1)+(10.000.000×10/160x%18)= 937.500 + 112.500 = 1.050.000 TL KDV hesaplanacaktır.”

Örnek.3 KDV mükellefiyeti bulunmayan Ali Yıldırım, müteahhit ATA Gayrimenkul Yapı Ltd. Şti. ile 10 Mart 2022 tarihinde Bodrum’daki arsası için arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış ve bu sözleşmeye ilişkin yapı ruhsatı 30 Mart 2022 tarihinde alınmıştır. Söz konusu sözleşmeye göre arsa sahibi Ali Yıldırım,  inşa edilen 40 konuttan 15 ve 20 işyerinden 8’ini  15 Kasım 2022 tarihinde teslim almıştır.

ATA Gayrimenkul Yapı Ltd. Şti. 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre arsa sahibine vereceği 15 konut ve 8 işyeri için perakende satış olması nedeniyle maliyet bedeline %10 ilave etmek suretiyle sırasıyla 110.000.000 TL ve 88.000.000 TL olmak üzere toplam 198.000.000 TL bedel hesaplamıştır.

İnşa edilen konutların 150 m2’nin altında olduğu varsayımıyla,  ATA Gayrimenkul Yapı Ltd. Şti. tarafından arsa sahibine teslim edilen konutlara ilişkin (110.000.000%1) 1.100.000 TL KDV, işyerlerine ilişkin (88.000.000 x %18) 15.840.000 TL KDV olmak üzere toplam 16.940.000 TL KDV hesaplanacaktır.

Ali Yıldırım’ın müteahhit ATA Gayrimenkul Yapı Ltd. Şti.’ne arsa tesliminde ise KDV hesaplanmayacaktır. Söz konusu arsanın KDV mükellefiyeti bulunmayan Ali Yıldırım yerine Ceylan Grup A.Ş.’ne ait olması durumunda, arsa payı karşılığı konut ve işyerlerinin arsa sahibine teslim tarihi olan 15 Kasım 2022 tarihinde, ATA Gayrimenkul Yapı Ltd. Şti.  bağımsız bölümler için 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasının ikinci sırasındaki maliyet bedeline %5 ilave etmek suretiyle bulacağı bedel (105.000 + 84.000.000 = 189.000.000 TL) üzerinden, Ceylan Grup A.Ş. tarafından arsa payı için %8 oranında KDV hesaplanması gerekecektir.

Örnek.4 Deniz Yatçılık Ltd. Şti. aktifinde kayıtlı arsa için, müteahhit ATA İnşaat Yapı Taahhüt A.Ş. ile 30 Kasım 2022 tarihinde arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış ve bu sözleşmeye ilişkin yapı ruhsatı 10 Aralık 2022 tarihinde alınmıştır. Söz konusu sözleşmeye göre arsa sahibi Deniz Yatçılık Ltd. Şti. inşa edilecek 30 konuttan 12’sini  (4 adedinin net alanı 149m2, 8 adedinin net alanı 160 m2 olmak üzere) ve 10 işyerinden 4’ünü alacaktır.

ATA İnşaat Yapı Taahhüt A.Ş. , 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre arsa sahibine vereceği 12 konut ve 4 işyeri için toptan satış olması nedeniyle maliyet bedeline %5 ilave etmek suretiyle konutlar için sırasıyla tanesi(149m2; 5.000.000 TL ve 160 m2; 8.000.000 TL, işyerleri için her biri için 9.000.000 TL olmak üzere bedel belirlemiştir.

Bu durumda ATA İnşaat Yapı Taahhüt A.Ş tarafından arsa sahibine teslim edilen konutlara ve işyerlerine ilişkin;

– 4 adet 149 m2’lik konut için: (4x 5.000.000x%8)=1.600.000 TL,

– 8 adet 160 m2’lik konut için (her bir konutun 150 m2’lik kısmına isabet eden bedel üzerinden %8, 150 m2’yi geçen kısmına ise %18 KDV):

(8 x 8.000000×150/160x%8)+(8 x 8.000.000×10/160x%18)= 4.800.000 + 720.000 = 5.520.000 TL,

– 4 adet işyeri için: (4 x 10.000.000x%18)=7.200.000 TL  TL KDV hesaplanacaktır.

KDV mükellefi arsa sahibi Deniz Yatçılık Ltd. Şti.’ aldığı konut ve işyerlerinin karşılığı olarak ATA İnşaat Yapı Taahhüt A.Ş.’ne yapmış olduğu arsa payı tesliminde konut ve işyerlerinin 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeline %5 ilave etmek suretiyle bulunan 124.000.000 TL üzerinden %8 oranında (124.000.000 x %8 =) 9.920.000 TL KDV hesaplanacaktır.

Kat Karşılığı İşlerde En Önemli KDV Sorunsalı Nedir?

Düzenlemede yapı ruhsatının eski mi yeni mi oluşuna göre 150 M2 altı konutların satışındaki KDV oranının ne olacağı hususunda iki farklı görüş ortaya çıkarmıştır.

Birinci görüşe göre eski ruhsat ikinci el konutların satışında da yeni oranların yani %8 uygulanması gerektiğini savunan görüşler mevcuttur.

İkinci grup benim de dahil olduğum eski tarihli ikinci el 150 m2 altı konutlara eski hükümlerin uygulanması gerektiği yani misal %1 olması gerektiği yönündedir.

İdarenin bu uygulamaya açıklık getirmesinde fayda mülahaza etmekteyim.

Son söz, her fani bir şeyler ya da birileri için tükenir. Bizlerin  vergi düzeni içinde tükendiğimiz gibi…