Kentleşme Sürecinde Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının (GYO) Önemi

Kentleşme, kentsel yaşam biçimlerinin gelişimi olarak tarif edilmektedir. 1950’lerde nüfusun yüzde 70’i kırsal bölgelerde yaşarken, 2008 yılından beri dünya nüfusunun yarısı şehirlerde yaşamaktadır.  Birleşmiş Milletler Nüfus Fonu’na göre ise 2030 yılında, 5 milyar insanın şehirde yaşayacağı tahmin edilmektedir. Kent nüfusunun oranı 2030’da yüzde 60 artacak ve 2050 yıllarında bu oran kesin yüzde 70’leri bulacaktır. 2008 yılında dünyada ilk defa şehir nüfusunun, kırsal alanlara göre daha fazla olduğu tespit edilmiştir. Birleşmiş Milletler Nüfus Fonu’na göre ise 2030 yılında, 5 milyar insanın şehirde yaşayacağı tahmin edilmektedir.

Kentlerin hızlı büyümesi, kentte yapılara olan talebin artması ve buna paralel olarak da rantın yükselmesi beraberinde imara aykırı, kaçak yapılaşmayı beraberinde getirmektedir. Özellikle kent yönetimlerinin yetersiz kalması durumunda bu gelişme kent yaşamını ciddi tehdit eder boyutlara çıkmaktadır.

Sürdürülebilir kentleşme sürecinde tabiatla uyumlu, tasarıma değer veren, en uygun tekniği baz alan ve toplumun menfaatlerini önceleyen, Teknoloji, Tasarım, Tabiat ve Toplum olarak adlandırdığımız 4T prensipleri ve Birleşmiş Milletler sürdürülebilirlik kalkınma hedefleri ile uyumlu çağdaş ve akıllı kentsel kalkınma hedeflerini benimsemek, bu unsurların oluşmasına katkıda bulunma misyonu yerel yönetimler dahil bu sektörün öncülerinin  toplumsal bir sorumluluğudur.

Bu bağlamda daha büyük sermaye ve iş hacmine sahip kurumsal yapıların öne çıkması aşikârdır. İnşaat sektöründe olan grupların çoğunluğunun gizli ajandasında ya bu GYO nedir? Şimdi biz bir GYO kurabilir miyiz? Bir sürü de vergisel teşvikleri varmış diye başlayan sohbet, biz vergi uzmanlarınca geri bildirimle bilgi notlarına dönüşünce, bu sefer de patron ya bu kadar bilgiye boğma bizi Üstad ya bir gel yüz yüze anlat. Ama ne olur tebliğe  kanuna bizi boğma.

Tabi bu durumda Yeminli Mali Müşavir üç sıfır mağlup başlıyor mevzuya. SPK mevzuatına göre kurulması gerektiği için tüm izinler ona tabi deyince sevinse mi üzülse mi kararsız. Bir yanda % 25’i kadar en az halka açılacak yeni kaynak bulma sevinciyle, Demokles’in kılıcı gibi başımızda SPK daha izin aşaması için bile aylarca beklenecek, belki de sükutu hayal…

Grubun elinde beşyüz milyon bir milyar değerinde mülkler varken 30 milyon asgari sermaye şartı için bir kaşık suda boğulmaya benzetiyor haliyle. Hadi bu otuzun altı milyonu( 60 milyondan az ise %10) nakit karşılansın geriye kalanı zatı ayni sermaye olabilir.

Bunların SPK yönlü sayılarına bakınca kıymetli oldukları görülüyor. 2023 Şubat ay itibariyle 39 adet GYO şirketi faaldir. Bu sayı 2011’de 23’tü. SPK’dan onay bekleyen birçok şirket olduğunu tahmin etmek zor değil.

Dilimizin döndüğünce gelin ilgili SPK tebliğini birlikte tercüme edelim.

1.Ortaklıklar GYO A.Ş olarak kurulabileceği gibi, herhangi bir AŞ’de esas sözleşme değişerek dönüşebilir.

2.Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek GYO ve GYF’ler bu yazının kapsamına alınmamıştır.

3.Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yaparak alım satım kazancı ve kira geliri elde etmektir.

4.Vergi avantajı önemli bir husus.  GYO  elde ettikleri tüm kazançlar kurumlar vergisinden istisnadır.

5.Portföyündeki varlıklardan bu şekilde kazanç elde eden gayrimenkul yatırım ortaklıkları, hesap döneminin sonunda, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri çerçevesinde, bu kazançlarını ortaklarına  kar dağıtımı yapmak suretiyle dağıtabilmekte ve böylece gayrimenkul gelirini ortaklarına aktarabilmektedir.

GYO’daki kazancın gerçek kişi ortağa ya da yurt dışı ortağa dağıtılması sırasında %0 oranında stopaj ( vergi kesintisi ) yapılacak. GYO’dan kar payı alan Türkiye’de yerleşik gerçek kişi elde ettiği kar payını menkul sermaye iradı olarak izleyen yıl beyan edip üzerinden Gelir Vergisi ödeyecektir.

6.Başlangıç sermayesinin veya çıkarılmış sermayesinin %25’i oranındaki paylarının, kuruluştan itibaren 3 ay içerisinde halka arz edilmesi için başvuruda bulunularak halka arz edilmesi zorunludur.

7.Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaat edebilirler.

8.Ortaklıklar gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, gayrimenkul yatırım fonu katılma paylarına ve sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri, YGYO’na İlişkin Esaslar Tebliği’nin 28 inci maddenin birinci fıkrasının (ç) bendi kapsamındaki şirketlere, Yap-işlet-devret projeleri kapsamında kurulan şirketlere, aktif toplamının en az %51’i oranında yatırım yapmak zorundadırlar.

9.Bağımsız Denetim ve mülklerle ilgili sigorta zorunluluğu var.

10.Kredi veremezler.

11.Sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri bağlı ortaklıkları dışındaki ilişkili taraflarına herhangi bir mal veya hizmet satımı işlemine dayanmayan borç veremezler.

12.Belgeye dayandırılmayan ve piyasa rayicinden bariz farklılık gösteren bir harcama veya komisyon ödemesinde bulunamazlar.

13.Sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar.

14.İnşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler.

15.Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süper marketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemezler.

Aklın yolu bir kentleri vicdanlı bir yönetime kavuşturmanın gereği düşünülmelidir. Bu da büyük projelerin kurumsal yapılar ortaklığında gerçekleşmesi için hukuki alt yapının işbirliğini kolaylaştıran düzenlemelere dönüştürülmesiyle mümkündür.

Bu kadar inşaat sektörü aracılığıyla büyüme sevdalısı bir yönetim anlayışından  beklenen GYO ve GYF’lerin kuruluş yönetim ve işleyişini kolaylaştırmasıdır.