Genel Değerlendirme:
Bilindiği gibi mevcut mevzuata göre Emlak Vergisine konu olan Metre Kare asgari birim değerleri dört yılda bir söz konusu Kanunlarda yer alan hükümler gereği takdir komisyonlarınca yeniden değerlenmektedir.
Kanun gereğince bu komisyonlarda Vergi dairesinden iki, Belediyeden bir, Ticaret Odasından bir ve bir de takdir yapılacak Mahalle Muhtarı olmak üzere beş üyeden oluşmaktadır.
İlçemiz Bodrum’da da bu komisyonlar tarafından dört yıl uygulanacak (2026, , 28 ve 29) arsa ve arazi asgari metrekare birim değerleri yeniden belirlenmiştir.
Komisyonca takdir edilen değerler Mahalle muhatarlıklarında ve diğer kurumlarda herkesin görüp inceleyebileceği yerlere asılmak suretiyle ilan edilecektir. Haziran ayı itibariyle ilgili kurumlara imza karşılığında teslim edilen Komisyonun bu kararları 2026 yılı mayıs ayı sonuna kadar askıda kalacaktır.
İlçemizde kurulan söz konusu Komisyon kararları oybirliğiyle alınmış ve muhtarlar dahil hiçbir üye muhalefet şerhi koymamıştır.
Yapılan Takdirlere Eleştirel Bir Bakış:
Takdir komisyonları arsa ve arazi metre kare birim değerlerini belirlerken belli bazı kıstas ve esasları yasal olarak gözetmek ve uymak durumundadır. Söz gelimi arsa sayılacak parsellenmemiş araziler için, her cadde ve sokak için farklı ya da birlikte, denize cephesi olup olmadığı, caddenin başı ile sonu arasında değer farlılıklarını ve başka bir takım kıstasları gözeterek bu değerlemeleri yapacaktır.
Valilik oluru ile Bodrum gibi turistik yörelerde bölgesel anlamda farklılaştırmaları da ayrıca dikkate alacaktır. Arsa sayılacak parsellenmemiş arazilerde olduğu gibi tasarrufu kısıtlanmış (arkeolojik sit alanları vb) arsa ve arazileri de dikkate alacaktır..
Bunlar uyulması gereken usulü işlemlerdir. Bunun için komisyonun değer takdiri yaparken söz konusu yerleri tek tek gezip, görüp incelemesi gerekir ki kamunun ve vatandaşın haklarını optimal noktada buluştursun.
Ben bilmiyorum ama dron uçurularak ve uydu fotoğraflarına bakılarak yerine gidilmeden bu takdirlerin yapıldığına dair yaygın söylentiler mevcuttur.
Belki de doğrudur. Çünkü, Bodrum Yarım adasının tek tek dolaşılıp kısa sürede cadde sokak bazında veya ada bazında bu takdirlerin yapılması zor hatta imkansız görülüyor. Takdirler genelde cadde sokak gözetilmeden ada ve parsel bazında yapılmıştır.
Onun için olsa gerek bir önceki yıla göre artış oranları bin kat, bin iki yüz, bin beş yüz kat artışlar olmuştur. Elimde bazı örnekler var artış tam on bin 600 katın üzerindedir. Bu örnekler inceleme imkânım olan çevrem Gümüşlük’tendir.
Bu fahiş artışlar; 2021 yılında yapılan takdirlerin artış katları değildir. Her yıl yeniden değerleme oranın yarısı kadar artarak 2025 yılına ulaşan değerlerin katıdır. Bu yeni takdirlere ilişkin artışlar burada kalmayacak her yıl ilan edilecek yeniden değerleme oranın yarısı kadar artış yapılarak dördüncü (2029) yıla varılacaktır. Cumhurbaşkanı yetkinsi başka türlü kullanmazsa.
Ben bilmiyorum, bilen varsa söylesin 2025 yılından 2026 yılına geçerken Bodrum’da ne odlu da bu kadar yüksek değer artışları oldu. Yeniden değerleme oranları belli, enflasyon belli…
En büyük sıkıntı Bakanlar kurulunun 1983 tarihli “Arsa Sayılacak parsellenmemiş Araziler”de çıkacak. Ekilmeye, biçilmeye uygun olmayan onlarca dönüm boş arazilere gelecek yüksek miktardaki emlak vergileri. İnsanımızı üzecektir.
Ben size Gümüşlükten bir örnek daha vereyim. 73170 metre kare taşlık, kayalık makilik bir alan arsa sayılacak parsellenmemiş arazi, arsa olarak vergilenecek ve 2026 yılında arsa olarak ödenmesi gereken emlak vergisi iki milyon 195 bin lira. Bu dört yıl boyunca yeniden değerleme oranın yarısı kadar artarak devam edecektir. Şimdi atadan dededen miras yolu ile gelen bu araziyi mirasçılar satsınlar mı? Çünkü bu vergiyi ödeme şansları hiç yok.
Bir örnek daha verip konuyu kapatalım. 520 metre kare arsa paylı yeni yapılmış 131 metre kare binanın 2026 yılında ödeyeceği emlak vergisi 112 bin kusur liradır.
Diğer mahalleler nasıl bilmiyorum, incelemedim. Herhalde takdirlere bu anlayış ve görüşle bakılmış olduğuna göre oralarda da sorunlar kaçınılmazdır.
Her ne kadar öğretide emlak vergileri servet vergisi olarak görülse de, istenen vergi de vatandaşın ödeme gücünü aşmamalıdır. Bu da verginin önemli ilkelerinden biridir. Vergi mükelleften ödeme gücüne göre istenir. Aksi halde hiç alamazsınız.
Bunun nasıl olduğu yakın bir gelecekte vatandaşa anlatılması gerekecek. Açıklaması da Belediyeye kalıyor. Mart ayından itibaren vergisini ödemeye giden vatandaş bu durumu fark edecek ve Belediye ile vatandaş karşı karşıya gelecektir. Belediyenin mensup olduğu parti zarar görecektir. Zaten haziran ayından itibaren malum medya CHP ‘li Belediyeleri bu artışları gerekçe göstererek kötüleme anlamımda yayına başlaşır.
Belediyelerin ve hatta Belediyenin mensup olduğu partinin üst düzey yöneticilerinin vizyoner bir bakışla bunu önceden görüp gerekli tedbir ve girişimleri yapmalıydı. Geniş bir vatandaş kitlesini ilgilendiren bu konu komisyona görevlendirilen bir personelin inisiyatifine bırakılmayacak kadar önemlidir.
Hangi Vergiler Etkilenecek:
Takdir Komisyonun takdir ettiği ve Haziran/2025 sonu itibari ile kesinleşen bu miktarlar bazı verileri de etkileyecektir. Başta Emlak Vergisi olmak üzere şöyle sıralamak mümkündür.
Emlak Vergisi; Komisyonca takdir edilen metre kare asgari birim değerleri mevcut arsa metre karesi ile çarpılarak bulunan değerin binde 3’üarsa vergisi olacak. Ancak Muğla Büyük Şehir olduğu için bu hesap binde altı üzerinden yapılacaktır.
Binalarda ise, arsa payı ile binanın yapı özelliğine (Betonorme,ahşap..vb) göre bulunan miktarın binde 2’si emlak vergisi olacaktır. Yeni yapılan binalarda bina vergileri dört yıl boyunca arsa vergisinden az olmayacaktır.
Tasarrufu kısıtlanmış (örneğin, arkolojik sit alanları) arsa ve araziler ile diğer emlak vergisine konu gayrimenkuller için hesaplanan emlak vergisinin onda dokuzu tecil edilecek onda biri tahsil edilecektir. Daha sonra bu gayrimenkuller herhangi bir nedenle el değiştirirse tecil edilen vergilerden tahsilat zaman aşımına uğramayan kısımlar tahsil edilecektir.
Farklı görüşler olsa da kısıtlamaya konu üçüncü derece sit alanlarda bu tecil uygulamasının olmayacağını düşünüyorum. Zira bu alanlar Koruma Amaçlı imar planlarına göre yapılaşmaya açıktır.
Veraset İntikal Vergisi: Kendisine veya kendilerine miras ya da hibe yolu ile mal ve hak intikal eden kişiler bu verginin konusuna girmektedir. Şayet bu kişiler miras yolu ile gayrimenkul ya da gayrimenkul gibi değerlenen mallar edinmişlerse, emlak vergisi değerleri üzerinden Veraset İntikal Vergisi ödeyeceklerdir. Elbette mirasçılık derecesine göre vergiden istisna edilen miktarlar var ama konumuz bu değil.
Değerli Konut Vergisi: Bu vergi konusunda daha önceleri bu haber sitesinde geniş bir değerlendirme makalem yayımlanmıştı. Arzu edenler oradan bilgi edinebilirler.
Tapu Kadastro Harçları: Emlak Vergisi gibi bu harçlarda geniş bir vatandaş kitlesini ilgilendirmektedir. 492 Sayılı Harçlar Kanuna göre tapudaki bütün alım satımlar ile gayrimenkule ilişkin işlemlerden kayıtlı değer (emlak vergisi değeri) üzerinden harç alınmaktadır. Keza kadastro işlemleri için de aynı şekilde…
Gelir Vergisi: 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunun 73. Maddesindeki hükme göre kiraya verilen Gayrimenkullerin (Konut diye okuyun) yıllık kira bedeli emlak vergisi değerinin % 5 den aşağı olamıyor. Yani kiraya verdiğiniz evin kira bedeli şayet o bina için tespit edilen emlak vergi değerinin % 5 den düşükse o miktara yükseltip tahsil etmediğiniz kiranın vergisini ödeyeceksiniz. Zaten internet üzerinden düzenlenen hazır kira beyannamesi size otomatik olarak onu yaptıracaktır.
Sonuçta mal sahipleri tahsil etmediği kiranın vergisini ödemeyeceğine göre haklı olarak kira artırımına gidecek ve kiracı ile mal sahibi arasında tatsızlıklar yaşanacaktır.
Usul ve furuğ hariç (Anne baba çocuklar) Bedelsiz olarak başkalarının kullanımına (örneğin kayın validenize) bırakılan konutlar için de kira tahsil edilmese de emlak vergisi değerinin % 5 i kira tahsil edilmiş gibi vergi dairesine beyan edilecek ve vergisi ödenecektir.
Görüldüğü gibi yüksek emlak vergi değerleri hayatımızı yakından ilgilendiriyor. O nedenle bu gibi kararları alırken olaylara tek emlak vergisi diye bakmamak gerekiyor. Geniş vatandaş kitlelerini farklı yönlerden ilgilendiren konuları da göz önünde tutmak gerekiyor. Sanılıyor ki Belediyeye yüksek vergi geliri sağlanacak. Mesele öyle değil, hemşerilerine saygın bir kamu görevi ve hizmeti yürüten Belediye ile vatandaşı barışık kılan kararlara imza atılmalıdır… Belediyeler, takdir komisyonu öyle takdir etmiş deyip bir kenara çekilemez.
Şimdi Ne Olacak/Dava Aşaması:
Kanun gereğince Haziran/2025 ayı itibariyle bu emlak vergisi asgari arsa ve arazi metre kare birim değerleri ilgili kurumlara ve mahalle muhtarlıklarına imza karşılığında verilerek askıya çıkmıştır.
Otuz gün içinde ilgili vergi Mahkemesinde dava açılabilir. Sosyal medyada çok dolaşıyor. Ve Özetle, ” Dava açma süresinin son günü adli ara vermeye (tatile) denk geldiği için süreye yedi gün ilave edilecektir, böylece dava açmanın son günü 7/Eylüldür”. Deniliyor. 30 Haziran tarihi kesinleşmenin son günü kabul edilerek bu değerlendirme yapıyor.
Ancak, bu konuda otuz günlük vergi mahkemesinde dava açma sürenin hangi tarihten başlayacağı konusunda yerel vergi mahkemelerden farklı kararlar çıkmıştır ve aykırılıklar oluşmuştur.
Bazı mahkemeler sosyal medyada dolaştığı gibi 7/Eylül tarihini esas almış, kimisi mükellefin komisyon kararlarını öğrenme tarihini, bazı mahkemelerde komisyon kararlarının askıdan indiği cari yılın Mayıs ayının sonunu esas almıştır.
Sonunda; Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu 15/02/2023 tarihinde verdiği bir kararla Davaların ne zamana kadar açılabileceğine bir açıklık getirmiştir. Aykırıkları gidermiştir.
On iki sayfalık bu kararın hüküm kısmı aynen şöyledir.”….aykırılığın, arsa ve arazi birim değerlerinin tespitine yönelik takdir komisyonu kararlarına karşı en geç anılan kararların alındığı yılın son gününe kadar dava açılabileceği yönünde giderilmesine 15/02/2023 trihinde oyçokluğu ile karar verildi”
Bilindiği gibi, 2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 50/5. maddesi gereğince Danıştay Dava Daireleri Kurulu Kararlarına tüm idare ve vergi mahkemeleri uymak zorundadır.
